Une option pour générer des revenus à long terme
Une opération de sale-and-leaseback (SLB) permet à une entreprise propriétaire de ses locaux, de vendre son immobilier d'exploitation tout en restant locataire de ces mêmes bureaux1, entrepôts, commerces ou locaux d'activité. La vente des actifs de l'entreprise peut se faire auprès d'une société de crédit-bail ou bien auprès d'un investisseur. Dans ce dernier cas, on parle alors de sale-and-leaseback à investisseur.
Pour l'entreprise qui vend ses locaux industriels ou son espace commercial, le sale-and-leaseback permet donc de débloquer des liquidités qui pourront être utilisées pour rembourser des dettes et assainir une situation financière délicate, réaliser une opération de croissance externe ou investir dans des outils de production pour engager de nouveaux projets.
Pour un investisseur, le SLB représente une opportunité séduisante pour investir dans l'immobilier tertiaire avec une entreprise locataire déjà en place et dont on connaît la réputation et la qualité. Le contrat de location entre l'investisseur et l'entreprise est généralement établi pour une durée allant de 6 à 15 ans, période durant laquelle le loyer reste fixe. Ces baux représentent donc un avantage majeur pour l'acquéreur qui y voit, en effet, la perspective de revenus réguliers sur le long terme.
Parfois, la transaction de sale-and-leaseback à investisseur prévoit également une option d'achat qui permet à l'entreprise cédant ses actifs tertiaires de conserver la possibilité de redevenir propriétaire de ces locaux professionnels selon un prix déterminé le jour de la signature du contrat.
D'autres éléments plaident également en faveur du sale-and-leaseback : les loyers sont déductibles du résultat de l'entreprise (charges d'exploitation). Et, second point : le sale-and-leaseback bénéficie d'une fiscalité avantageuse avec des droits de mutation à taux réduit.
Enfin, le SLB représente une opportunité supplémentaire d'acquisition pour les investisseurs qui ciblent spécifiquement des opérations en immobilier industriel (entrepôts, locaux d'activités).
Des opérations de sale-and-leaseback pour Casino, Décathlon et Bert&You
Pour les entreprises propriétaires de leurs actifs d'exploitation, le sale-and-leaseback représente donc une solution adaptée pour gagner en flexibilité et en agilité. Le capital ainsi débloqué permettra d'alléger un bilan ou de conduire une nouvelle étape de croissance. Quant aux investisseurs, ils développent un appétit grandissant pour ce type d'opérations et plus particulièrement en ce qui concerne les entrepôts et les locaux d'activités. Ces actifs extrêmement résilients face à la crise de 2020 (et également portés par le boom de l'e-commerce et des nouvelles tendances de consommation) sont en effet particulièrement prisés et plus spécifiquement dans le cadre d'opérations de sale-and-leaseback à investisseur.
En 2019, le groupe Casino signait ainsi une opération de sale-and-leaseback avec le groupe Sogaris pour l'acquisition de la plateforme de logistique urbaine de Franprix, implantée sur près de 85 000 m² à Chennevières-sur-Marne. L'enseigne de distribution reste donc locataire de ce site dédié à la préparation, à l'approvisionnement et à la distribution sur le périmètre du Grand Paris. Pour Sogaris, qui possède déjà plusieurs sites à Rungis, Roissy, Stains, Porte de la Chapelle ou encore Beaugrenelle, cette transaction s'inscrit dans la stratégie de la foncière de densification du maillage en matière de hubs logistiques franciliens.
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Plus récemment, c'est Décathlon qui externalisait en sale-and-leasebak un portefeuille de trois entrepôts de classe A auprès d'Exeter Property Group. Le fonds d'investissement américain acquiert donc auprès du leader de la grande distribution d'articles de sport 3 sites logistiques situés à Caen, Bretigny-sur-Orge et Nantes, pour un total de 88 000 m².
Enfin, direction l'Occitanie où le groupe routier drômois Bert&You procède à la cession-bail d'un pôle logistique actuellement en construction, situé sur une emprise de 5 ha dans la ZAC Mitra à Saint-Gilles, près de Nîmes. La plateforme d'environ 20 000 m² comprendra une surface de stockage de 17 000 m² et 3 000 m² destinés au cross-dock des livraisons de marchandises sur l'arc méditerranéen.
Ces quelques illustrations de sale-and-leaseback ont été réalisées par BNP Paribas Real Estate pour le compte de l'acquéreur LaSalle Investment Management qui achète donc en VEFA cet actif logistique de qualité (HQE, BREEAM) stratégiquement positionné à l'intersection des autoroutes A6, A7, A9 et A54, et dont la livraison est attendue d'ici fin 2021.
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