Comment réussir son investissement dans un immeuble locatif ? L’expérience d’Altitude Foncière à Mont-Saint-Aignan (76)

Bien implantée sur l'axe Seine allant du Havre à Paris-Ouest, Altitude Foncière¹ est aujourd'hui l'un des principaux acteurs immobiliers normands, avec un patrimoine d'actifs de 90 000 m² de bureaux² et de surfaces³ d'activités. Au sein du groupe familial Altitude, qui s'est fait connaître depuis quarante ans dans les domaines des télécom (infrastructures et opérateur de réseaux) de la promotion immobilière et des résidences pour personnes âgées, l'entreprise se positionne à la fois comme constructeur, promoteur et investisseur⁴. Au printemps dernier, elle a été accompagnée par BNP Paribas Real Estate pour acquérir un immeuble de bureaux à Mont-Saint-Aignan. Comment s'est prise cette décision ? Réponses avec Patrick Duval, Directeur Général de Altitude Foncière.

Quels sont les critères d'Altitude Foncière pour investir dans un immeuble locatif ?

Le critère géographique est déterminant : l'immeuble doit être situé sur l'axe Seine, à un emplacement stratégique, facile d'accès. L'adresse est donc le premier critère à être pris en considération, avec le type d'actifs. En effet, nous préférons investir dans des locaux occupés, ce qui nous évite de prendre en charge la mise en location⁵ tout en maîtrisant le taux de rendement. Enfin, nous privilégions systématiquement les grandes surfaces et les volumes importants.

Qu'est-ce qui vous a décidé à acquérir l'immeuble de la rue Jacques Monod à Mont-Saint-Aignan ?

L'immeuble correspondait à notre cahier des charges⁶, avec une superficie de 2 400 m² et un emplacement excellent, au carrefour de deux axes très empruntés. Bien conçu, il présentait des avantages évidents, mais qui ne justifiaient pas pour autant le prix trop élevé demandé par le propriétaire. Nous avons donc été contraints de refuser la première proposition de BNP Paribas Real Estate. Un autre acquéreur s'est présenté, mais il n'a finalement pas donné suite et le fil des négociations a pu reprendre. Des efforts ont été faits des deux côtés, et nous avons pu trouver un accord début avril.

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En quoi votre collaboration avec BNP Paribas Real Estate a-t-elle été décisive pour cette acquisition ?

Martin Chatillon, qui nous a accompagnés sur ce dossier, connaît nos critères de sélection sur le bout des doigts et je lui fais confiance pour nous soumettre des offres qui correspondent réellement à nos besoins. J'apprécie le temps qu'il nous fait gagner, comme je pense qu'il apprécie également notre réactivité et notre capacité à nous engager très rapidement. Lors de la négociation, Martin a su non seulement faire entendre raison au vendeur, mais aussi générer du liant pour fluidifier les échanges. Il a énormément participé à la réussite de cette acquisition, qui s'est effectuée très rapidement avec une promesse d'achat signée dès la fin du mois d'avril.

Quelles ont été les premières décisions prises pour valoriser ce nouvel actif immobilier ?

La première urgence consistait à augmenter le nombre de places de parkings, ce que nous avons fait pendant l'été. Nous allons ensuite effectuer toute une série de travaux d'entretien pour moderniser l'immeuble et atteindre le niveau de prestations et de confort attendu aujourd'hui. Et puis pour l'anecdote, il faut savoir que le locataire actuel n'est autre que la société Linkt, qui est l'opérateur télécom du Groupe Altitude ! Par un étrange alignement de planètes, ils s'étaient installés dans cet immeuble en janvier dernier, ce qui fait que nous travaillons aujourd'hui en famille... Mais n'allez pas vous méprendre, cette coïncidence n'a absolument pas joué dans notre prise de décision !

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