Une reprise qui se confirme, notamment pour les grandes surfaces
Sur les 6 premiers mois de l'année, le nombre de mètres carrés commercialisés sur Paris et la région Parisienne s'élève à près de 766 000 m² soit une augmentation de 14% par rapport à 2020. Selon Eric Siesse (Directeur Général Adjointe BNP Paribas Real Estate Transaction France), on devrait même atteindre 1,6 million de m² d'ici fin 2021 avec un retour à la normale d'ici un an et un atterrissage probable à un peu plus de 2 millions de m² pour 2022.
Jusqu'à présent c'est le segment des grandes surfaces qui tire son épingle du jeu. Pour Loïc Cuvelier (Directeur des grandes opérations bureaux Ile-de-France chez BNP Paribas Real Estate) les 28 transactions de plus de 5 000 m² qui ont été signées depuis le début de l'année 2021 annoncent un retour progressif à la normale. Il précise à ce titre que 40% des deals ont été initiés post-Covid avec par exemple 16 000 m2 pour le CIC ou encore le cabinet d'avocats Allen & Overy qui signe un bail en état futur d'achèvement (BEFA) pour l'ancien siège d'Europe 1 rue François 1er.
Concernant les loyers, on observe une légère correction située entre -5% et -15% selon les adresses et la qualité des immeubles de bureaux. A ce titre, le prime démontre d'ailleurs une excellente résistance, notamment sur Paris QCA qui superforme même son loyer prime1 pré-Covid.
Le marché francilien s'ajuste aux nouveaux usages
18 mois après le début de la crise sanitaire les tendances s'affirment et l'on remarque notamment une réduction du volume des surfaces unitaires qui passent de 14 000 m² à 10 000 m² en moyenne, pour les grandes surfaces. Cette évolution semble refléter la pérennisation d'un rythme de travail hybride avec, généralement, 2 jours de home-office hebdomadaires. Par ailleurs, des engagements de locations classiques en solution hybride voient le jour à l'instar de Qonto associé à Wework ou de Morning qui signe des contrats avec la RATP et l'Oréal.
Par ailleurs, si les superficies dédiées aux postes de travail diminuent, les futurs occupants sont en recherche de m2 destinés aux services ou à des lieux partagés. A ce titre BNP Paribas Real Estate Transaction France révèle qu'1/3 des immeubles en commercialisation à la Défense sont pourvus d'au moins un espace extérieur.
Autre tendance forte, l'attrait des preneurs pour des immeubles positionnés sur les quartiers d'affaires traditionnels avec, par exemple, le 92 (La Défense notamment) qui capte 60% des transactions de plus de 5 000 m² sur les six premiers mois de l'année. De même pour Paris QCA qui réalise 4 belles transactions sur le 1er semestre 2021. Cette dynamique - qui gagne aussi la Rive Gauche et le Centre-Est parisien sur des surfaces moyennes - souligne l'importance de centralité dans les recherches de bureaux post-Covid.
Le critère d'une bonne desserte en transports reste ainsi primordial. En témoigne l'appétence des promoteurs et des investisseurs pour des communes telles que Clichy et Saint-Ouen avec les livraisons récentes des immeubles de bureaux Stories (62 000 m²) et Le Loft (12 400 m²), mais aussi les programmes tertiaires Harmony & Rhapsody ou encore UX prévus, quant à eux, pour 2022.
Concernant l'offre future, on dénombre 85 chantiers en cours soit 1,6 millions de m² qui seront livrés d'ici fin 2023. Le marché francilien devrait continuer à être en suroffre globale en particulier sur les secteurs Défense, péri-Défense et 1ere couronne Nord. Certains de ces immeubles de bureaux neufs sortiront de terre autour des nouvelles gares du Grand Paris Express. Gageons donc qu'avec une conception ultra flexible et une accessibilité exceptionnelle, ils séduiront sans mal les grands utilisateurs.
Enfin, on remarque la part croissante des facteurs environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) ainsi que des enjeux RSE dans les stratégies immobilières des entreprises, aux côtés des indicateurs traditionnels.
Le premier semestre 2021 marque donc une nouvelle ère immobilière pour les bureaux franciliens, comme le rappelle d'ailleurs à juste titre Eric Siesse (Directeur Général Adjoint en charge du pôle Bureaux Location2) : « L'immeuble de bureaux devra désormais répondre à un nouveau paradigme empreint d'attractivité, d'agilité et de résilience. »
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