Surface de bureaux : que dit le code du travail ?
S'il ne fixe aucune surface minimale par collaborateur, le code du travail précise toutefois que l'entreprise se doit d'assurer la sécurité et de protéger la santé physique et mentale de ses salariés. Selon l'article R4214-22, section 4, il est précisé que le bureau d'un collaborateur doit lui permettre une liberté de mouvement en hauteur et en surface suffisante. En outre, chaque salarié doit avoir un espace de travail confortable, adapté à son activité. De même, l'organisation doit mettre en place des actions de prévention des risques professionnels liés aux contraintes physiques, aux rythmes de travail et aux environnements physiques agressifs.
En termes techniques, on distingue la SUN (surface Utile Nette) réellement exploitable pour l'utilisateur de la SUBL1 (Surface Utile Brute locative) surface payée qui intègre les circulations primaires, sanitaires, paliers, lT, quote-part de parties communes, etc.
Toutes nos offres de bureaux à louer
Une norme AFNOR pour déterminer le nombre de m2 de bureau minimum par collaborateur
Si vous vous lancez dans la recherche de bureaux2 à louer à Paris ou ailleurs en Régions, vous pouvez vous référer à la norme AFNOR NF X35-102. Actualisée en 2023, elle définit un cadre qui vous permettra de calculer le nombre de m2 dont vous aurez besoin pour installer vos collaborateurs :
Si vous envisagez de configurer vos espaces de travail en bureaux fermés, comptez environ 12 à 14 m² pour 1 à 2 personnes et 19 à 30 m² pour 3 à 5 personnes partageant le même bureau. Ces valeurs dépendent aussi de la trame de façade.
Si vous souhaitez louer des plateaux tertiaires agencés en open-space, comptez 5 à 7 m² par collaborateur, variable selon la typologie du mobilier et bien sûr, du niveau de confort souhaité. Idéalement, l'open-space ne devrait pas abriter plus 15 postes de travail.
Concernant les salles de réunion, on compte généralement 1,8 à 3 m² par place assise, soit un espace de 50 m² pour réunir 20 à 25 collaborateurs simultanément. Ce ratio évolue aussi en fonction du gabarit de la salle, du mobilier intégré et de l'usage qui en est fait.
Récemment mise à jour, la norme AFNOR liste par ailleurs d'autres recommandations : une hauteur sous plafond de 2,50 m minimum, des espaces de circulation compris entre 80 cm et 1,50 m pour permettre à deux personnes de se croiser ou encore des plans de travail mesurant au moins 140x80, voire 160x80 cm.
Toutes nos offres de bureaux à vendre
Quelles sont les autres variables à prendre en compte pour calculer votre surface tertiaire cible ?
En plus du nombre de m2 par salarié, vous devez tenir compte de l'organisation du travail (présentiel à 100%, télétravail, flex-office…) et bien sûr des besoins spécifiquement liés à la nature votre activité :
Vos locaux doivent-ils être équipés d'espaces de stockage importants ?
Avez-vous besoin de salles particulièrement grandes pour vos serveurs informatiques ?
Votre entreprise a-t-elle besoin d'un espace de vente ouvert au public ?
Envisagez-vous de recevoir vos clients dans un showroom et d'y exposer vos nouveaux produits ?
Souhaitez-vous bénéficier d'un salon de réception pour inviter vos partenaires ?
Finalement, estimer la superficie de vos futurs bureaux reposerait donc sur une simple histoire de m²/ personne ? Pas si sûr. Car si ces méthodes de calcul permettent en effet d'avoir une idée globale du nombre de m2 dont vous aurez besoin, elles ne prennent pas en compte le niveau de confort que vous souhaitez proposer à vos collaborateurs. Or, de nombreuses études ont souligné l'impact du bien-être au travail sur l'implication des collaborateurs, la rétention des talents et les performances de l'entreprise.
Au nombre de m2/salarié, vous devrez donc ajouter certains espaces complémentaires qui reflètent vos valeurs et l'ADN de notre entreprise :
Un coin lecture avec bibliothèque
Une tisanerie
Un amphithéâtre
Des alcôves de concentration
Des salles de créativité
Des espaces extérieurs accessibles
Des locaux pour stationner les vélos
Une salle de sport
Enfin, BNP Paribas Real Estate peut vous accompagner dans vos recherches en immobilier tertiaire3. Nos équipes maîtrisent et anticipent les grandes tendances de l'organisation du travail et de l'aménagement de bureau pour vous aider à trouver les locaux tertiaires à louer qui correspondent à votre projet d'entreprise.
A lire également :
Bureaux : quelles tendances pour l'aménagement des espaces de travail en 2024 ?
Le sport en entreprise : quelles infrastructures pour quel usage ?
Travail hybride : pourquoi les Français ne lâcheront pas le présentiel
Définitions liées
(1)La notion de surface utile brute ou de surface locative sert à désigner la Surface Hors Oeuvre nette (SHON), de laquelle on retranche les éléments touchant à la structure même du bien comme les poteaux, les murs intérieurs ou encore les refends. Dans...
[Lire la suite]Dans le monde de l’immobilier professionnel, le terme de bureaux est employé pour décrire un lieu de travail dans lequel des dirigeants ou des salariés exercent une activité professionnelle. Les bureaux qui accueillent les activités administratives...
[Lire la suite]L’immobilier tertiaire regroupe l’ensemble des biens immobiliers liés aux métiers de services. Cet immobilier d’entreprise concerne les domaines de la restauration, de l’hôtellerie, de la santé, mais aussi le commerce et l’éducation. Il regroupe des...
[Lire la suite]
