L'épisode pandémique de 2020 a profondément transformé nos façons d'habiter, de consommer et, bien sûr, de travailler. Durant de longues semaines, les quartiers d'affaires ont été désertés et plusieurs millions de salariés ont expérimenté le home-office. Une chose est sûre, il aura un avant et un après Covid-19. Comment la crise sanitaire impactera-t-elle votre future recherche de bureaux1 ? Le point sur les nouveaux paramètres à prendre en considération dans votre projet immobilier tertiaire2.
Repenser la physionomie des espaces de travail
Depuis déjà plusieurs années, le flex-office bouleverse la vision classique du bureau et dessine un environnement de travail collaboratif adapté à la nomadisation des collaborateurs. Engie, L'Oréal ou encore Danone ont d'ailleurs opté pour ce type d'aménagement qui implique que les postes de travail ne soient plus attitrés mais partagés au sein d'un département ou d'une équipe. Les salariés évoluent désormais au sein des locaux selon le type d'environnement dont ils ont besoin, passant d'un espace de concentration, de créativité ou à une salle de réunion. A ces nouveaux usages du bureau s'ajoute la généralisation du travail décentralisé. Si vous envisagez d'engager une recherche de bureaux dans les mois à venir, il semble donc judicieux de tenir compte de cette hybridation accélérée des stratégies d'aménagement en privilégiant des espaces organisés (ou aménageables) en flex-office. Autre paramètre important : celui de la modularité des espaces. Face aux risques sanitaires et aux nouveaux modes de travail, il semble opportun de disposer de surfaces3 réversibles pour faire face à un redimensionnement inopiné des équipes ou pour s'adapter à de nouvelles mesures de sécurité ou de distanciation physique.
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Bien estimer sa surface cible
Les nouvelles règles sanitaires post-Covid (qui recommandent un minimum de 4m²/collaborateur), l'avènement du desk-sharing, du flex-office, du télétravail et du coworking imposent un nouveau rapport aux m². Evaluer la superficie de bureau dont vous avez besoin va donc au-delà de la surface attribuée par salarié. Ce calcul doit désormais intégrer les usages, la culture de l'entreprise et sa stratégie business à court ou moyen terme en matière d'organisation du travail : pensez-vous développer le travail à distance partiel et si oui, à quel rythme ? Quelle proportion de collaborateurs souhaitez-vous accueillir simultanément dans vos locaux ? Pensez-vous recourir à la location4 de bureaux en espace de coworking ? Souhaitez-vous repenser vos espaces de détente pour renforcer la convivialité et la créativité de vos collaborateurs ? Le flex-office peut être une organisation qui vous permettra de miser sur les interactions et l'intelligence collective. Ainsi qu'une efficacité des m2 consommés. Face à ces changements importants, n'hésitez pas à vous faire accompagner par des professionnels de l'immobilier tertiaire et nos équipes Conseil pour calculer au plus juste la surface cible de vos futurs bureaux.
Réévaluer les paramètres de localisation
Jusqu'à présent, la centralité représentait un critère essentiel pour de nombreuses entreprises à la recherche de locaux à vendre ou à louer. Une belle adresse, en cœur de ville ou dans un quartier d'affaires, est pour beaucoup synonyme d'un environnement de travail de qualité offrant commerces et services à proximité immédiate ainsi qu'une desserte efficace en transports en commun. Les Français mettant en moyenne 60 minutes par jour pour se rendre au travail et en revenir, il est donc en effet essentiel de prendre en compte le trajet de vos collaborateurs pour déterminer l'implantation de vos futurs locaux. Mais après l'expérimentation massive du home-office, de nombreuses entreprises envisagent de renforcer le travail à distance partiel en proposant à leurs salariés de travailler en home-office 1 à 2 jours par semaine. Si l'hypercentralité reste toujours recherchée par les entreprises (notamment parce qu'elle est un vecteur d'image pour l'organisation et d'attractivité des talents), la mise en œuvre du télétravail permet de pondérer le poids de ce paramètre dans votre recherche de bureaux. Par ailleurs, face à la crise économique, les contraintes budgétaires risquent de devenir plus fortes, incitant les futurs utilisateurs à élargir leur périmètre de recherche à des secteurs présentant des prix/m² inférieurs aux quartiers ultra centraux... Au regard de ces nouvelles perspectives, c'est donc peut-être le bon moment de considérer de nouvelles implantations.
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Intégrer le coworking à sa stratégie immobilière
Alors que les entreprises sont de plus en plus nombreuses à rechercher de la flexibilité, l'installation d'un ou plusieurs postes de travail dans des espaces de coworking apparaît comme une solution particulièrement adaptée aux organisations en recherche de souplesse accrue et d'économies à court terme. De plus, ces lieux de travail conviviaux permettent aux collaborateurs de rompre l'isolement lié au home-office en renouant avec une ambiance de bureau.
Hygiène, qualité de l'air : nouveaux points de vigilance pour les preneurs ?
A court ou moyen-terme on peut s'attendre à ce que le référentiel WELL devienne un paramètre de plus en plus déterminant dans le choix d'un immeuble de bureaux. Centrée sur le bien-être et le confort des utilisateurs, cette norme analyse la qualité de l'air, de l'eau, l'apport en lumière naturelle, le confort thermique et acoustique des espaces de travail ou encore la présence d'espaces verts accessibles etc. Dans un contexte post-crise sanitaire, ces certifications permettent d'assurer aux occupants que leurs bureaux sont sains et qu'ils préservent la santé de leurs collaborateurs.
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