Aix-en-Provence et Marseille : deux marchés à distinguer
Le marché de l'immobilier des bureaux1 à Aix-Marseille termine l'année 2023 sur un total de 131 000 m² placés, ce qui positionne la métropole en 5ème position derrière Lyon, Bordeaux, Lille et Toulouse. Une performance certes en baisse par rapport aux années précédentes mais qui, comme le rappelle Nicolas Treich, intervient après un cru 2022 particulièrement exceptionnel avec 172 000 m2 placés.
En outre, la métropole d'Aix-Marseille est composée de deux grands pôles d'attractivité qui regroupent deux polarités à différencier : « À Aix-en-Provence, la tendance est en effet à la hausse avec un total de 64 000 m² placés sur 2023, ce qui constitue une très belle performance », souligne Nicolas Treich. Ces bons résultats sont à attribuer à la livraison de beaux produits immobiliers neufs. Et c'est bien ce qui a manqué à Marseille pour performer sur 2023. Selon, Nicolas Treich, « les chiffres de 2023 pour le marché des bureaux marseillais sont à mettre en corrélation avec le manque d'offres et, bien sûr, l'absence de grandes transactions sur la Cité Phocéenne ». En 2023 en effet, la plus grande transaction2 concerne une opération de 3 220 m². On enregistre par ailleurs une quinzaine de transactions de plus de 1 000 m², dont la plupart ont été réalisées sur le secteur d'Euroméditerranée qui reste, sans surprise, la locomotive du marché des bureaux à Marseille.
Nicolas Treich note également une belle attractivité du quartier mixte du Prado et de l'hypercentre de Marseille, ce qui fait écho aux nouvelles stratégies immobilières des entreprises : « Face à l'émergence du télétravail, les organisations ont aujourd'hui tendance à réduire leurs surfaces3 tertiaires au profit d'une plus grande qualité d'usage. Elles prêtent donc une attention particulière au confort de leurs collaborateurs en louant des bureaux neufs, serviciels et surtout extrêmement bien placés c'est-à-dire idéalement desservis par les transports, les axes routiers et bénéficiant de tous les avantages de la centralité ».
Là encore, Aix-en-Provence se distingue de sa voisine puisque la dynamique tertiaire se concentre principalement sur le pôle d'activité et notamment sur le secteur de la Duranne : « A Aix, les entreprises se mettent au vert et plébiscitent le cadre exceptionnel des grands pôles d'affaires situés au cœur de la pinède, un paysage qui n'est d'ailleurs pas sans rappeler le territoire de Sophia-Antipolis. Les immeubles de bureaux y proposent un environnement de travail de grande qualité doté de bâtiments à taille humaine ».
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Quelles grandes opérations attendues pour les années à venir sur la métropole d'Aix-Marseille ?
Pour Nicolas Treich, si 2023 a été, de façon générale, marquée par une pénurie en matière de produits immobiliers tertiaires neufs, les 2 années à venir promettent de belles livraisons. A Marseille, on pense à Mirabeau (un IGH4 de 85 mètres de haut situé sur les quais d'Arenc et livré en début 2024) au sein duquel 4000 m2 de bureaux neufs restent actuellement à louer. Nicolas Treich cite également 2 autres opérations attendues en 2025 : « Le groupe Lazard porte, entre autres, 2 très beaux projets avec Crystallia, un immeuble de bureaux de 8800 m² dans le quartier de la Timone, et Phocéa qui développera 8700 m2 à proximité immédiate de l'hypercentre de Marseille. Et puis, 2026 devrait marquer la livraison de Newdelec, un programme mixte de 13 200 m² au pied de la gare Saint-Charles et porté par le groupe Lyonnais 6e Sens ».
A Aix-en-Provence, on attend pour fin 2024 (ou début 2025) la livraison de l'immeuble Jade sur le très qualitatif parc du Golf. Enfin, sur le secteur Club Hippique, Atravaïa, un ensemble de bureaux de plus de 5 300 m2 (composé de deux immeubles ERP5) devrait également être mis en service d'ici 2025.
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Le marché de l'investissement au ralenti
Selon Sophie Mayan, le marché de l'investissement en immobilier de bureaux dans le secteur Aix-Marseille s'inscrit lui aussi en berne par rapport aux années précédentes avec des volumes engagés en bureaux qui s'élèvent à 180 M€ : « l'ensemble des régions affichent des performances en net recul par rapport à 2022 et Aix-Marseille ne fait pas exception. Ce marché atone, qui a manqué de liquidités, reflète les dynamiques complexes de l'économie et des marchés financiers impactés par les hausses successives des taux directeurs par la BCE ».
A Marseille, qui représente 80% des volumes investis sur l'année 2023, le premier semestre aura toutefois été marqué par la cession6 de l'immeuble Eko Active (8 200 m2 sur Euroméditerranée) acquis par une SCPI7 pour 48 M€ à un taux inférieur à 5%. Cette cession négociée en 2022 n'est, toutefois, pas le reflet du marché de l'année durant laquelle les investisseurs étaient en attente de volumes inférieurs à 20M€ et de taux supérieurs à 6% pour des actifs qui « cochaient toutes les cases » en termes d'état locatif, de performances environnementales (labels) et de centralité.
L'année 2024 commence sous de bons auspices à Marseille avec une transaction majeure, celle de l'emblématique 300 Prado : 6 000 m² de bureaux loués à 100%, situé sur la prestigieuse avenue du Prado et cédé par KanAm Grund au Groupe Finamas.
Le marché d'Aix-en-Provence, très apprécié des investisseurs pour sa résilience a vu 3 opérations significatives à La Duranne :
L'acquisition par Sofidy de l'ensemble immobilier les Pléiades III 4500 m2 pour 11 M€.
La vente de l'Apogée : un peu plus de 2000 m2 environ à la SCPI Cœur des Régions.
L'achat du Quartz : un actif de bureaux de 1 872 m2, par la SCPI Foncières et Territoires pour 5,3 M€.
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Pour Sophie Mayan, 2024 démarre cependant avec des indicateurs plutôt positifs et l'espoir de la stabilisation voire de la baisse des taux directeurs qui devrait induire la baisse des taux de rendement à compter du 2ème semestre de l'année.
Sur le territoire d'Aix-Marseille, nos équipes sont à votre disposition pour répondre à vos questions et vous accompagner pas à pas en investissement8 ou dans votre quête de nouveaux bureaux.
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