Locaux d'activité : une typologie d'actifs en pleine expansion
Il y a encore quelques années, on associait systématiquement les locaux industriels à d'austères cubes métalliques esseulés en bordure d'autoroutes. Cette époque semble cependant désormais révolue. Le renouveau qui s'opère actuellement sur ces pôles industriels va en effet de pair avec les nouvelles exigences des utilisateurs, qui plébiscitent des environnements de travail modernisés et totalement réinventés. Exit, le bâtiment froid et impersonnel : place aux conceptions eco-friendly, aux bureaux flexibles, aux salles de créativité, aux espaces verts accessibles et aux salles de sports high-tech... Autant d'arguments qui séduisent et fidélisent les utilisateurs comme les futurs talents ! Car outre leurs spécificités techniques, les locaux d'activité doivent aujourd'hui refléter la culture de l'entreprise, participant ainsi à la valorisation de la marque employeur. Les parcs d'activité nouvelle génération proposent donc désormais des environnements de travail contemporains et fournissent également toute une palette de services de type conciergerie, crèche ou espace fitness.
Autre élément qui révolutionne également la manière de concevoir les parcs d'activité : la question de l'insertion urbaine. Comme le rappelle en effet Félix Bertojo, Président de Spirit Entreprises dans une interview pour le magazine L'Express : « il est également nécessaire de réhabiliter les parcs d'activité aux yeux des élus et des habitants pour que l'on comprenne bien qu'il s'agit d'endroits à vivre ». La nouvelle génération de parcs intègre donc les bâtiments dans le contexte urbain, à la fois en optant pour des parti-pris architecturaux plus élégants, mais aussi en ouvrant ces nouveaux lieux de vie aux riverains. Dans certains parcs en effet, les restaurants, espaces verts, services et équipements sportifs sont également accessibles aux habitants, transformant ces espaces de travail en lieux d'échanges et de rencontres, parfaitement intégrés à la vie quotidienne de la commune dans laquelle ils sont implantés.
C'est donc sur ces nouveaux modèles premium que se développent de très beaux parcs d'activité avec, actuellement, près de 70 opérations en développement sur l'ensemble du territoire francilien (chantiers en cours et permis de construire obtenus ou déposés). Ces programmations représentent environ 450 000 m² d'ici 2024/2025 : 280 000 m² sont disponibles à moins d'1 an et 50 000 m² sont déjà signés ou font l'objet de négociations avancées.
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Des bâtiments neufs à louer ou à vendre au nord de Paris
Doté d'infrastructures exceptionnelles (2 aéroports internationaux, une gare TGV, une desserte autoroutière vers l'A1 et l'A3, des parcs d'exposition...), le territoire situé au nord de la capitale représente une implantation stratégique très recherchée. Car, en plus de ses nombreux équipements, les entreprises y trouvent également de l'immobilier tertiaire de qualité avec des parcs d'activité dernière génération. C'est notamment le cas du Spirit Business Cluster de Tremblay-en-France (entre Roissy et Villepinte) sur le pôle d'affaires international AéroliansParis qui propose des cellules neuves disponibles à la vente ou à la location. L'opération, qui a été pensée comme un véritable écoquartier abrite 5 hectares d'espaces verts et accueille déjà des utilisateurs tels que HMD, Novadelta ou Manuloc.
Sur la ZA Les Mardelles à Aulnay-sous-Bois, on trouve également des cellules d'activité avec des bureaux d'accompagnement à louer au sein du multiparc Proudreed. Bénéficiant d'une excellente visibilité sur l'autoroute A3, le site présente des solutions immobilières idéales pour les PMI et PME.
De son côté, Segro étend son offre de distribution urbaine avec 10 300 m² situés sur une emprise arborée de la ZAC du Moulin à Roissy-en-France et répartis sur 2 bâtiments à l'architecture soignée. Le groupe propose également à la location un parc de 22 000 m² modulables et divisibles sur la ZA du Thillay. Positionnée à quelques km de l'aéroport de Roissy, cette zone d'activité est labellisée BREEAM1 et propose un environnement de qualité : dessertes autoroutières, accès aéroportuaires, conciergerie et espaces paysagers.
Enfin, Valor Real Estate Partners est sur le point de livrer 28 000 m² au Bourget répartis sur 4 bâtiments divisibles à partir de 760 m² et proposant des accès de Plain-pied et à quai. Valor Real Estate Partners propose également 9 975 m² divisibles à partir 2 314 m² à Louvres (95).
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Des parcs d'activité en développement à Vaires-sur-Marne et à Collégien
Pour les entreprises en recherche de locaux à vendre ou à louer, l'est francilien représente en effet une implantation de choix, notamment grâce à la présence de la gare de Marne-La-Vallée-Chessy qui assure des connexions avec les lignes de TGV, de Thalys ou d'Eurostar, ainsi qu'un accès aux 6 autoroutes qui traversent le territoire. De plus, de nouveaux parcs d'activité sont actuellement en développement, à l'instar d'Innovespace à Vaires-sur-Marne. Constitué de trois bâtiments avec des cellules divisibles à partir de 285 m², l'opération tertiaire propose d'ores et déjà des surfaces d'activité à louer. La seconde tranche de l'opération Innovespace se situe sur Chanteloup-en-Brie (plus précisément sur la ZAC du Chêne Saint Fiacre) développe un peu plus de 10 000 m² de locaux d'activité neufs, d'entrepôts et de bureaux dont la livraison est prévue d'ici à l'été 2021.
Sur la ZAC de l'Amirault, la foncière Segro vient quant à elle de livrer la première phase du Segro Park Collégien baptisé Square 8.0. Intégrant un volet environnemental particulièrement ambitieux, les parcs d'activité actuellement à louer proposent un cadre de travail attractif, avec un accès facilité à l'A4 et à la francilienne A104, aux aéroports et bien sûr aux transports en commun (bus et RER).
Toujours très actif, Spirit développe actuellement 3 parcs de grande qualité dans le 77 : le parc Graham Bell à Bussy-Saint-Georges (11 170 m² divisibles), le parc Val-d'Europe à Bailly-Romainvilliers (5 655 m² divisibles) et le parc du Couternois situé sur la commune de Serris, en cours de commercialisation.
A retenir également un très beau projet sur la ZAC de l'Horloge à Romainville porté par Alsei, lauréat du concours « Inventons La Métropole du Grand Paris » (catégorie Economie circulaire et lutte contre le changement climatique) pour un projet de 14 000 m² mixant des activités, des bureaux, des logements ainsi qu'une ferme urbaine.
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A l'ouest, des opérations signées Spirit et Proudreed
D'ici juin 2021, le Spirit Business Cluster Carré 92 localisé sur la ZAC des Louvresses à Gennevilliers devrait accueillir ses premiers utilisateurs. Positionné à proximité immédiate du périphérique, des échangeurs A86/A15 et des transports en commun (RER C Gare de Gennevilliers, métro Les Courtilles) ce parc en développement propose des locaux d'activité et de bureaux d'accompagnement à louer et à vendre.
Spirit propose par ailleurs 30 000 m² divisibles à Cormeilles-en-Parisis (95) sur le parc des Bois-Rochefort et 14 000 m² situés sur la zone d'activité des Cettons, en bordure de la D22 à Chanteloup-les-Vignes (78).
Enfin, au sein du parc Les Bellevues à Eragny (qui fait partie de la communauté d'agglomération de Cergy-Pontoise dans le Val-d'Oise), plusieurs lots d'activité sont également à louer. Les utilisateurs bénéficieront d'un environnement économique particulièrement porteur sur une zone industrielle qui regroupe près de 130 entreprises dont Sagem, Lear Corporation, Weber France ou encore Renault.
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Des opportunités au sud de l'IDF et sur l'axe Paris-Normandie
Le sud de l'Ile-de-France représente également une implantation stratégique pour de nombreuses entreprises. Le territoire abrite notamment la ZA Courtaboeuf, le plus vaste parc d'activité français avec près de 25 000 salariés et de nombreuses entreprises de renom, telles que Hewlett Packard, JM Bruneau, GlaxoSmithKline ou Safran. Ce pôle économique incontournable s'étend sur plus de 375 hectares (répartis sur les communes des Ulis, Villebon-sur-Yvette et Villejust) et poursuit la consolidation de son offre immobilière. Parmi les opportunités actuelles : le campus des Erables à Villebon, propriété d'AEW Europe, développe une surface de près de 10 000 m² de locaux d'activité modulaires et flexibles. L'opération qui comprend 4 bâtiments neufs proposera des surfaces pouvant accueillir des sociétés sur 460 à 4600 m².
A Brétigny-sur-Orge, le parc des Manufactures présente également une localisation très prisée du sud francilien avec un accès privilégié à l'A6. Des cellules neuves sont d'ailleurs actuellement disponibles à la location sur ce parc en développement dont la première phase prévoit la construction de près de 5 000 m² de locaux d'activité neufs répartis sur 2 bâtiments.
On note également une belle dynamique sur les zones d'activité de l'agglomération de Sénart avec 2 parcs en développement signés Spirit : le premier (20 000 m² d'activité en 2 tranches) sur le parc de la Clé-St-Pierre situé à St-Pierre-du-Perray et le second à Moissy Cramayel, au sein de l'Écopôle, avec 6 bâtiments pour une surface de plancher de près de 14 000 m² dans un environnement professionnel prestigieux.
Sur l'axe Paris-Normandie enfin, Buchelay dans les Yvelines s'affirme également comme un territoire attractif grâce à l'A13 (qui positionne la commune à une trentaine de minutes seulement de La Défense) et à l'arrivée du RER Eole en 2024. Actuellement, une opération tertiaire est en cours de finalisation et propose 9 bâtiments d'activité en VEFA disponibles à la vente ou à la location à Buchelay sur un terrain de 38 000 m².
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Si la plupart de ces opérations concernent des bâtiments de plain-pied, la tendance des parcs à étages devrait s'intensifier dans les années à venir un peu partout sur les grands pôles logistiques français et plus particulièrement en région parisienne (proche de Paris et intra A86). Cette nouvelle typologie d'actifs verticaux représente en effet une réponse adaptée face à la raréfaction du foncier et aux nouvelles pratiques de la logistique urbaine.
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Définitions liées
(1)La Building Research Establishment Environmental Assessment Method ou BREEAM est une méthode britannique d’évaluation de la performance environnementale des bâtiments. Il s’agit d’un label similaire au Haute Qualité Environnementale (HQE) français...
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