2021 : un marché off-market en forte hausse à Paris
Brice de Germay (directeur adjoint, en charge de l'équipe Capital Market Bureaux1 Ile-de-France) décrit une année impactée par des critères d'investissement plus exigeants, un marché sous-offreur et un contexte locatif en bureaux encore incertain en Île-de-France.
Le volume des échanges, de 12,6 milliards d'euros, est en baisse. Il décroche de 23 % en comparaison avec 2020, repassant sous la moyenne décennale, et plonge de 45% vs 2019. En première ou deuxième couronne, les volumes baissent puisque le marché ne parvient pas à produire des actifs qui correspondent à la demande2. Le volume des VEFA3 notamment, à 75-80% spécifique aux première et deuxième couronnes s'est effondré, passant de 3,25 milliards d'euros en moyenne sur les cinq dernières années à 800 millions d'euros en 2021.
Dans Paris intra-muros, 2021 a vu 5,8 milliards d'euros d'opérations réalisées. Les principaux propriétaires, essentiellement des investisseurs de long terme, ont été peu enclins à vendre leurs actifs, ce qui a entraîné un déficit d'offre. Heureusement, le marché a bénéficié du mécanisme du off-market, qui a été très fort cette année : 3,9 milliards d'euros se sont signés en off market en 2021, soit environ 30% des volumes engagés en Bureaux en Île-de-France. Sur les 15 opérations supérieures à 200 millions d'euros signées en 2021, six se sont réalisées en off-market.
Quant au repli sur des actifs de plus petite taille, observé en 2020, il s'est poursuivi en 2021, avec seulement deux opérations de plus de 400 millions d'euros. Alors que le segment entre 200 et 400 millions d'euros a connu un relatif dynamisme, en hausse par rapport à 2019. Prudents, les investisseurs ont privilégié des actifs plus granulaires et multi locataires.
Perspectives 2022 prometteuses pour l'immobilier tertiaire parisien
Les premiers frémissements de l'année 2022 incitent à l'optimisme. BNP Paribas Real Estate enregistre pour ce début d'année une augmentation de l'activité et des volumes d'offres disponibles vs 2021.
Pour sa part, Brice de Germay, s'attend à voir les taux prime se maintenir ou continuer à se comprimer sur les meilleurs actifs de certains secteurs très demandés d'Île-de-France. Dans Paris, il faut anticiper de nouvelles baisses et l'on estime qu'il est probable d'atteindre 2,5 % sur le prime stabilisé.
La légère décompression observée sur le core pourrait redonner de l'intérêt et de la liquidité à de futurs actifs mis sur le marché.
Concrètement 2021 a repoussé le plafond à plus de 30.000 €/m², et cette frontière devrait devenir la norme sur les meilleures opérations. BNP Paribas Real Estate anticipe des valeurs vénales proches voire au-delà des 35.000 €/m² à la faveur de la mise sur le marché d'actifs loués récemment sur la base d'un nouveau référentiel de valeurs locatives comprises entre 900 et 950 €/m².
Enfin, les marchés locatifs retrouvent une certaine sérénité, et les volumes de transactions s'orientent de nouveau à la hausse en Île-de-France, ce qui est de très bonne augure pour les opérations value added à restructurer et les Vefa en blanc.
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Décret tertiaire et story telling : les tendances que les investisseurs doivent suivre en 2022
Sur le terrain du développement durable, 2021 est vraiment l'année de bascule et tous les immeubles sont ainsi attentivement étudiés en ce sens. Certains acquéreurs potentiels renoncent même à passer en comité des acquisitions d'immeuble en deçà d'une certaine génération de bâtiment. En 2022, ce mouvement devrait continuer à s'amplifier. En corollaire, la nécessité d'agir en amont dans le patrimoine des propriétaires.
La conversion de bureaux en logements est également une tendance à suivre en 2022. Avec un stock d'opérations de près du double de celui disponible en janvier 2021, l'année est déjà bien lancée. La cible : les promoteurs, et les fonds qui viennent sur ce marché, voire l'association des deux.
BNP Paribas Real Estate estime que les immeubles susceptibles de se louer en deçà de 250 à 300 € /m² peuvent se prêter à des logiques de reconversion.
Par ailleurs, dans un marché où les codes et les cartes du bureau sont largement rebattues, la notion de story telling devient la nouvelle boussole des investisseurs. Bien plus que la durée des baux ou la qualité du locataire, c'est à la résonnance globale des critères les uns avec les autres que les investisseurs sont de plus en plus vigilants. Développement urbain, qualité du tissu résidentiel, projets structurants, adéquation locataire secteur ou locataire loyer4, etc. Cela devrait amener les investisseurs à avoir une analyse à la fois plus globale et plus fine.
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