Des transactions en hausse sur toutes les tranches de surfaces
Les locaux d'activité dont la surface est inférieure à 1000 m² représentent près des 2/3 des opérations.
Concernant les moyennes et les grandes surfaces1, le rebond enregistré en 2021 s'est confirmé et même accentué sur 2022. En véritable locomotive du marché, ce sont les surfaces supérieures à 3000 m² qui enregistrent d'ailleurs le plus fort taux de progression avec plus de 50% d'augmentation en nombre.
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65% des transactions en 2022 ont été réalisés à la location2. Toutefois, l'acquisition de locaux d'activité reste plébiscitée, notamment par les utilisateurs engagés dans une stratégie patrimoniale. Le nombre des opérations reste par ailleurs impacté par la baisse significative de l'offre à la découpe au sein des parcs d'activité.
Du seconde-main, principalement dans les parcs d'activité
Les transactions restent majoritaires sur des locaux de seconde main3 (76%). Toutefois le volume placé sur le neuf en 2022 a considérablement augmenté puisqu'il représente un peu plus de 320 000 m² (contre 220 000 m2 en 2021) soit 1 transaction4 sur 4.
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On note par ailleurs le succès des parcs d'activité puisqu'ils représentent 1 opération sur 3 soit au total 460 000 m² placés en 2022. Ce volume est en nette augmentation et bénéficie plus spécifiquement aux parcs de seconde main qui doivent leurs succès à leur localisation stratégique, leur fonctionnalité, leur polyvalence ainsi qu'à une forte résistance à l'obsolescence.
La commercialisation sur le neuf reste également au beau fixe puisqu'elle maintient son niveau de 2021.
Une offre à un an en légère hausse
Cette croissance de l'offre concerne principalement les bâtiments neufs. C'est d'ailleurs en 2022 que les produits neufs disponibles (livrés et en chantiers) ont été les plus importants.
90% de cette offre neuve5 est constituée de parcs d'activité.
On compte aujourd'hui près de 76 parcs en cours de développement (livrés, en chantier ou dont les permis ont été obtenus) sur la région parisienne.
Au global, ce sont près de 600 000 m² qui seront développés d'ici 2025/2026 en Ile-de-France.
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La tendance à la verticalité
Face à la rareté du foncier et au coût des terrains, les projets à étages se multiplient et l'on compte actuellement de nombreuses opérations de ce type en cours de développement un peu partout en Ile-de-France. Parmi elles, citons Segro Park Élancourt (l'un des premiers parcs d'activité à étages sur la région IDF) qui proposera un peu plus de 13 000 m² divisibles d'ici mi 2023, Faubourg Promotion à Valenton (94) avec 19 000 m2 sur deux niveaux dédiés aux activités mixtes ou encore le parc Eiffel Nanterre-Seine (près de l'A86) qui prévoit 5000 m2 de locaux en étages.
A noter que cette verticalité se concrétise également en sous-sol avec des locaux innovants multiusages. On pense ainsi à la reconversion des parkings Indigo à Paris ou encore au projet de Segro dans le cadre du renouvellement du site de la gare des Gobelins dans le 13eme arrondissement de Paris.
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Des loyers à la hausse
Autour de l'A86, les loyers moyens se situent entre 140 et 180€/m² sur le neuf comme sur le 2nde main. L'écart des prix / m2 entre ces deux typologies de biens tend à se réduire en raison de la rareté de l'offre sur le secteur.
En deuxième couronne, les loyers moyens approchent 110/130€/m² et peuvent atteindre 150 €/m² pour des locaux d'activité neufs proches de l'A86.
En 2023, les loyers moyens devraient se maintenir sur cette tendance haussière du fait de l'indexation et du manque de produit disponible, avec des indices qui restent, eux aussi, à un niveau élevé.
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La belle dynamique de l'investissement
Le marché de l'investissement des locaux d'activité en France a été très dynamique en 2022 et atteint près de 1,7 milliard d'euros investis ce qui représente une augmentation de 15% par rapport à l'an dernier. Cette bonne tenue du marché de l'investissement s'explique notamment grâce au dynamisme du marché utilisateur, de la progression des loyers mais également par les faibles taux de vacance6 en zones périubaines.
Paris reste le premier marché en France avec parmi les deals de 2022 :
•Crossbay qui poursuit sa stratégie d'agrégation avec l'acquisition de 2 sites français auprès de Thor Equity dont l'un situé à Villeneuve-la-Garenne
•Panattoni qui achète un terrain de 2,5 hectares situé à Moissy-Cramayel, en Seine-et-Marne, pour y développer un parc d'activité dernière génération de 12 000 m2
•AEW avec l'acquisition de 2 hectares à Bondy
•Sogaris qui signe l'acquisition d'un site de 17 000 m² à Villeron
Les taux, eux, se décompressent au S2 après avoir connu une compression en début d'année, conséquence d'un manque de produit et d'un intérêt toujours plus fort des investisseurs. Après correction en milieu d'année, le taux prime atterrit à 4,50% à la fin de l'année, soit +50 bps sur l'année 2022.
Ce taux devrait se stabiliser, en fonction du contexte économique, aux alentours de 4.85% pour le prime et 6% sur le moyen.
Cette correction est principalement liée au coût de financement qui a drastiquement augmenté ces derniers mois.
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