Chef-lieu du département du Bas-Rhin et depuis peu, de la région administrative Alsace-Champagne-Ardenne-Lorraine, Strasbourg est la première commune du Grand Est de la France, et la septième commune la plus peuplée de France avec près de 770 000 habitants. Située sur l'axe Rhénan, à la frontière de l'Allemagne, la ville de Strasbourg bénéficie d'une position géographique stratégique qui attire chaque année davantage d'investisseurs et d'entreprises. C'est d'ailleurs la 1ère région en termes d'investissements étrangers directs au cours des 25 dernières années. Le marché immobilier strasbourgeois s'appuie sur le dynamisme de la région et livre plusieurs projets d'envergure (immobilier d'entreprise à Strasbourg et immobilier résidentiel à Strasbourg).
L'immobilier d'entreprise à Strasbourg
Strasbourg est un marché de petites et moyennes surfaces1. Le marché de l'immobilier d'entreprise strasbourgeois s'organise principalement sur les secteurs du centre-ville2, et en proche périphérie, notamment sur le parc de l'Espace Européen de l'Entreprise. L'offre disponible est relativement similaire en centre-ville et en périphérie. Les acquéreurs et les investisseurs sont donc plus regardants sur la localisation géographique du bien immobilier.
A noter que l'activité tertiaire représente près de 60% de l'activité économique à Strasbourg. L'immobilier de bureaux3 à Strasbourg représente donc un axe stratégique important qui voit se développer de nouvelles surfaces de bureaux à vendre ou à louer à Strasbourg.
L'offre de bureaux disponible à Strasbourg
L'offre de bureaux disponible à un an à Strasbourg s'élevait à 159 382 m² au 31 décembre 2015, en hausse de 21% par rapport à la fin de l'année 2014.
Après une forte baisse en 2014, l'offre neuve progresse à nouveau de 20%, pour atteindre 22 626 m². De même, l'offre de seconde main4 augmente de 21%, et représente désormais 136 756 m².
Sur 16 080 m² disponibles dans l'Espace Européen de l'Entreprise, 2 141 m² sont neufs et sur les 42 372 m² disponibles en centre-ville, seuls 4 021 m² sont neufs.
A horizon 2017 et au-delà, plusieurs opérations d'envergure viendront alimenter le marché : le Verseau (4 000 m²) dans l'Espace Européen de l'Entreprise, et en partie déjà pré-commercialisé, Black Swans (8 000 m² possibles en bureaux), ou Terracotta (3 700 m²) dans le Parc des Forges.
Le gros des projets se réalisera néanmoins au Quartier d'Affaires du Wacken, dont les premiers immeubles pourraient être livrés en 2018 (16 400 m²).
Parmi les grandes transactions immobilières attendues à Strasbourg en 2016, on note :
la reconversion de la brasserie Kronenbourg
Cette reconversion de la brasserie Kronenbourg représentera 5 000 m² de bureaux, mais également des commerces, de la restauration et des logements dans le respect du paysage urbain et industriel du quartier historique de Cronenbourg.
L'éco Parc Rhénan
La suite de la commercialisation de l'ancienne raffinerie de Reichstett, reconvertie par Brownfield, sur 70 hectares.
Le Verdiane
Le Verdiane est un immeuble de bureaux de 2081m², divisibles à partir de 71m², à la Meinau, quartier mixte de Strasbourg.
Quels sont les loyers médians à Strasbourg ?
Globalement, les loyers sont restés stables en 2015.
En centre-ville, les loyers varient entre 135 € HT HC / m² / an pour des bureaux de seconde main, et 180 € HT HC / m² / an dans le neuf. Le loyer top5 s'affiche à 195 € HT HC / m² / an.
En périphérie, en particulier dans les parcs tertiaires, tels que l'Espace Européen de l'Entreprise à Schiltigheim, l'Aéroparc d'Entzheim, ou encore le Parc d'Innovation d'Illkirch, les loyers moyens varient entre 115 et 135 € HT HC / m² / an.
Des mesures d'accompagnement peuvent conduire à un écart significatif entre loyer facial6 et loyer économique7, notamment en fonction de la durée ferme des baux.
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