Contexte : de belles perspectives de croissance malgré les incertitudes
L'année 2022 marque l'entrée dans une période incertaine. On pense naturellement à la situation géopolitique en Ukraine et par conséquent à l'inflation qui devrait atteindre +5,5% à la fin de l'année. Elle aura un impact direct sur l'indexation des loyers et tout particulièrement l'ILAT (estimée à +5,1% fin 2022), sur les coûts de constructions et sur les taux de financement.
Toutefois la croissance devrait rester positive. Si elle est certes moins importante que ce que l'on prévoyait en début d'année, elle devrait atteindre 2,3% pour se situer au-dessus de la croissance moyenne à long terme.
Autre dynamique intéressante, celle du marché de l'emploi avec un taux de chômage qui devrait plafonner à 7,2% en 2022. Cette embellie profite particulièrement à la région Ile-de-France qui voit elle aussi son taux de chômage en baisse et une augmentation des créations d'entreprises.
Enfin, il y a aussi ce grand exode urbain évoqué au début de la crise sanitaire qui n'a finalement pas eu lieu : les parisiens ne s'exilent pas beaucoup plus loin que Boulogne-Billancourt, Vincennes ou encore Montreuil, 3 villes d'Ile-de-France qui récoltent les faveurs des habitants de la Capitale.
Le secteur des grandes surfaces de bureaux reprend de la vigueur en IDF
Si 2020 et 2021 représentent des années charnières pour les réflexions immobilières et l'implémentation du télétravail au sein des entreprises, 2022 est celle de la mise en place et du déploiement de ce nouveau paradigme.
Un peu partout en Europe, les utilisateurs s'adaptent donc à l'hybridation des modes de travail et aux nouvelles attentes de leurs collaborateurs en matière de RSE et de QVT. On s'éloigne du « prêt-à-porter immobilier » avec des bâtiments passe-partout pour entrer dans l'ère du sur-mesure avec des bureaux1 au service des salariés, de la modularité, de la santé et de l'écoresponsabilité.
Cette tendance est également à l'œuvre en Ile-de-France et se retrouve dans les chiffres marchés. Ainsi la demande placée2 renoue avec sa moyenne décennale à fin mai pour un atterrissage (revu à la hausse) qui devrait atteindre 2,3 M de m² à fin 2022.
Cette dynamique reste cependant assez inégale selon les départements : on remarque en effet que la centralité reste un critère fort du marché avec par conséquent des performances particulièrement remarquables pour Paris QCA et La Défense. A ce titre, près de la moitié des transactions en grandes surfaces3 (> 5 000 m²) sont localisées sur ces deux secteurs (14 deals sur les 26 opérations comptabilités à fin juin).
La tendance au « resizing » reste présente, notamment pour les entreprises de la Banque-Assurance, du conseil et des SSII mais on enregistre aussi des « giga deals » (surfaces de bureaux > 20 000 m2) portés notamment par les secteurs public et parapublic. Parmi les exemples récents : le ministère de l'intérieur à Romainville (dont on attend également la signature des 46 000m² d'Universeine à Saint-Denis) et celui des solidarités et de la santé dans le 15eme arrondissement. De leur côté, Enedis signe l'immeuble Altiplano à La Défense et Arkema s'installe elle aussi sur le quartier d'affaires francilien au sein de Light Well.
De belles performances également du côté des écoles : l'Institut Catholique de Lille s'installe sur le V-So à Issy-Les-Moulineaux (6 400m²), l'IESEG sur Les Collines de l'Arche à La Défense (6 200m²) et l'IGS sur un immeuble tertiaire à Courbevoie (10 000m²).
Du côté de l'offre à 1 an, elle se stabilise à un niveau élevé avec 5,6 millions de m² disponibles en IDF au 1er juillet 2022 (dont 1,8 million de m² dans le neuf).
Le taux de vacance4 s'établit à 7,4% au T2 2022 avec de fortes disparités géographiques. Concernant les loyers prime, ils se maintiennent grâce à un niveau élevé des mesures d'accompagnement (24%, en moyenne, en IDF).
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Focus marché sur différents secteurs géographiques de l'Ile-de-France
- Le marché des bureaux à Paris QCA
Au premier semestre 2022, le secteur de la banque et de la finance est très dynamique sur le marché de l'immobilier de bureaux à Paris QCA. On estime cependant que les opérateurs de coworking seront probablement le plus gros consommateur de m2 sur ce périmètre d'ici la fin de l'année. De son côté, le secteur du luxe démontre évidemment lui aussi une très forte appétence pour le QCA, un choix guidé notamment par la volonté d'optimiser l'expérience utilisateur. C'est le cas de Dior par exemple qui mélange bureaux, restaurant et musée dans son fief de la rue François 1er. On retrouve ce même principe au Pershing Hall avec le concept store KITH où l'on peut acheter des baskets, manger un bagel pendant que les salariés travaillent dans les étages supérieurs.
De manière générale, les preneurs sont très attentifs aux services offerts par les immeubles de bureaux parisiens avec une préférence marquée pour la salle de sport, le local vélos et l'accès à un espace extérieur.
Sur Paris QCA, le taux de vacance est à moins de 3% à fin juin 2022 avec un report de la demande5 sur des actifs de seconde main6 et des loyers qui augmentent pour talonner ceux de Londres.
A noter enfin que la raréfaction de l'offre sur la rive gauche donne l'occasion au 13eme arrondissement de mettre en avant ses nombreuses opportunités (sur le quartier de la BNF par exemple).
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- Le marché des bureaux à La Défense
L'ouest parisien reste plébiscité par les entreprises à la recherche de bureaux en IDF. A Levallois par exemple, on attend la restructuration de 80 000 m² de bureaux qui devrait apporter un nouveau souffle au marché des bureaux de l'ouest parisien.
A la Défense Le hub d'affaires francilien se transforme actuellement pour devenir un véritable quartier de vie toujours plus attractif avec, par exemple, le prolongement de la ligne E du RER, l'ouverture de nouvelles adresses branchées (Le Perchoir, Le Mama Shelter), le verdissement du parvis, les nouveaux liens avec les communes limitrophes (Rose de Cherbourg, Passerelle de Neuilly), des projets immobiliers mêlant tertiaire et résidentiel, et, surtout, l'ambition de devenir le 1er quartier d'affaires post carbone.
Le taux de vacance élevé (19%) s'explique par la recherche de la centralité absolue : les preneurs privilégient les bureaux situés à proximité immédiate des transports. Ainsi, 21 % de l'offre tertiaire située à moins de 5 minutes du métro ou d'un arrêt de bus représente près de 70 % des transactions de moyennes surfaces depuis 2020 !
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- Le marché des bureaux au sud de Paris
La deuxième couronne sud est en perte de vitesse mais on retient de beaux deals avec Nokia, Thalès et Transavia sur de grandes surfaces de bureaux.
Sur la première couronne, l'offre de bureaux neufs atteint son plus haut niveau historique et devrait constituer un relai d'activité.
Concernant la boucle sud (bureaux situés à Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux, Meudon, Sèvres et Saint-Cloud), la reprise se fait attendre mais de grandes transactions devraient finalisées dans les semaines à venir avec CEGID, CFAO ou encore HENKEL.
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