Une baisse des volumes dans le neuf
Le premier semestre est donc marqué par un ralentissement important de la dynamique nantaise à plusieurs niveaux et notamment sur le segment des bureaux1 neufs avec un retrait de 33 % du volume placé. On comptabilise seulement 6 000 m2 pour 12 opérations (soit - 78 % par rapport au premier semestre 2023) dont une seule transaction2 de plus de 1 000 m2 pour un immeuble tertiaire situé Porte de Gesvres. Et c'est bien cette absence de grandes transactions qui a fortement impacté le marché nantais au premier semestre.
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Des transactions en hausse sur les actifs tertiaires de seconde main
En régions, le marché reste majoritairement porté par les bureaux de seconde main3 qui captent quasiment 60 % des volumes commercialisés. C'est aussi le cas à Nantes, où l'on enregistre même un bond de 30 % de volume placé dans les locaux de seconde main, ce qui représente 83 % du marché.
Le centre historique, le sud et le nord-ouest résistent
Concernant la répartition des transactions, 44 % du volume placé se trouve en centre-ville4 (Euronantes, Ile de Nantes, Nantes centre historique) et 56 % en périphérie.
L'agglomération sud profite de la livraison du programme de bureaux neufs South Garden à Rezé et réalise une belle performance avec 4 200 m² transactés au premier semestre
Si le nord-ouest concentre 36 % des m² réalisés (35 opérations) sur Nantes Métropole, il enregistre un retrait de 42 % du volume par rapport à 2023. Ce secteur concentre 49 % de l'offre disponible à 1 an de la métropole nantaise avec 71 200 m2
Le centre-historique dépasse sa performance de 2023 avec 12 500 m2 réalisés dont 8 000 m2 de bureaux situés quai Ernest Renaud (CCI) qui seront occupés entre autres par l'Université de Nantes et Cap Ingelec
Sur Euronantes, le manque chronique d'offres disponibles pèse lourdement sur les performances du premier semestre. Le quartier d'affaires enregistre seulement 1 100 m2 transactés. Quant aux prochaines livraisons (prévues en 2026), elles sont déjà louées ou en cours de négociation, ce qui impacte les loyers (220 € HT/HC/m2/an dans le neuf et 195 € HT/HC/m2/an dans le seconde main).
Malgré son attractivité, l'île de Nantes ne représente que 6 % du volume placé sur la métropole nantaise (-22 % versus S1 2023) avec seulement 11 transactions.
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Des valeurs locatives moyennes stables
Les loyers tertiaires nantais qui progressaient depuis quelques années se stabilisent et s'affichent même en légère baisse sur certains secteurs :
les bureaux neufs dans le centre-ville de Nantes atteignent 218 € HT/HC/m2/an contre 154 € HT/HC/m2/an en périphérie.
Les bureaux de seconde main s'affichent à 204 € HT/HC/m2/an en centre-ville et à 132 € HT/HC/m2/an pour la périphérie
L'offre à 1 an en augmentation
Cette baisse du volume des transactions affecte logiquement l'offre disponible qui atteint 146 000 m2. 80 % de ces bureaux sont localisés en périphérie de Nantes, et plus particulièrement au Nord-Ouest à Saint-Herblain ou à Orvault.
Concernant le seconde main, on trouve de belles opportunités dans le centre-ville de Nantes avec l'ensemble tertiaire les Salorges 2&3. Du côté des bureaux neufs en revanche, le marché est à la limite d'être sous-offreur (notamment dans le centre-ville de Nantes) avec 48 000 m2 disponibles alors que la moyenne annuelle des transactions sur cette typologie d'actif est de 47 000 m2
Peu de nouveaux programmes en livraison en 2024-2025
Compte tenu du contexte, les nouveaux projets ont tendance à se décaler. D'ici fin 2024, on attend la livraison d'environ 10 000 m² de bureaux neufs sur le secteur de la Haluchère à l'Est de Nantes avec l'opération « Aérosky ». En 2025, plus de 9 000 m² répartis principalement sur l'Ile de Nantes dans 2 programmes (pour 4 800 m²), sur l'agglomération Est (1 800 m²) et Treillières (2 500 m²) verront également le jour.
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