Zéro Artificialisation Nette : comment l’immobilier logistique relève le défi

ZAN : de quoi s'agit-il ?

Selon le ministère de la transition écologique et de la cohésion des territoires, près 24 000 hectares d'espaces naturels, agricoles et forestiers ont été consommés chaque année en moyenne en France durant la dernière décennie. C'est l'équivalent de 5 terrains de football par heure. Or, les conséquences de l'artificialisation des sols sont préjudiciables à la vie terrestre en général puisqu'elle participe :

• A l'érosion de la biodiversité
• Au réchauffement climatique
• A un risque accru d'inondations
• A une perte du potentiel de production agricole

Pour limiter la consommation d'espaces, la loi Climat et résilience (adoptée en août 2021) prévoit d'atteindre un objectif de "zéro artificialisation nette des sols" en 2050. Un palier intermédiaire a également été fixé : réduire de 50 % le rythme de la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers d'ici 2030 par rapport à la décennie précédente.

Parallèlement, la loi ZAN (adoptée en juillet 2023) apporte des ajustements à la loi Climat et résilience afin d'accompagner les élus locaux dans l'atteinte des objectifs de réduction de l'artificialisation nette. L'assouplissement se concrétise notamment à travers des délais allongés pour la modification des documents d'urbanisme, des exceptions pour les projets de grande ampleur (réseau ferroviaires, projets industriels, travaux déclarés d'utilité publique…) ou encore la mise en place d'un nouveau droit de préemption¹ pour les communes.

Toutes nos offres d'entrepôts à louer

ZAN : quelles adaptations pour le segment des entrepôts logistique et les locaux d'activité ?

En matière d'immobilier logistique², les nouveaux projets doivent donc désormais intégrer de nouvelles exigences concernant la sobriété foncière³. Parmi les options pour construire l'immobilier logistique de demain :

• Les entrepôts à étages

La verticalisation des bâtiments permet de construire des entrepôts ou des locaux d'activité en consommant moins d'espaces naturels ou de terres agricoles.

Depuis quelques années les projets d'entrepôts à étages se multiplient partout dans le monde. Ainsi en octobre 2023, l'entreprise française de construction GSE livrait à Shangaï une toute nouvelle plateforme XXL de 120 000 m² désormais utilisée par LVMH Parfums et Cosmétiques. En France, l'une des premières expérimentations a eu lieu en 2019 avec l'inauguration de Paris Air² Logistique (à Gennevilliers) qui déploie 63 000 m² d'espaces répartis sur deux niveaux et occupés par Ikea et Leroy-Merlin.

D'ici 2027, le port de Gennevilliers accueillera une autre plateforme innovante développée par Goodman. Baptisée Green Dock, l'opération se distingue par sa sobriété foncière, sa densité et sa multimodalité. Construit sur 4 étages, le projet prévoit 38 000 m² d'espace de distribution, 47 000 m² d'espace de stockage, 11 000 m² de bureaux⁴, 20 000 m² de panneaux photovoltaïques soit l'une des plus grandes centrales du Grand Paris. Ainsi Green Dock propose une réponse concrète au développement d'une logistique décarbonée, à la raréfaction du foncier et aux enjeux de la loi ZAN.

Toutes nos offres de locaux d'activité à louer

• La reconstruction de friches industrielles

Positionné à 5 km de Paris sur un ancien site industriel et logistique vétuste et inoccupé, le projet Green Dock démontre également que la requalification de friches participe à atteindre la sobriété foncière. D'autres projets récents s'appuient sur ce même principe de reconstruction de sites industriels : on peut citer par exemple une opération de La Poste à Lezennes dans le Nord. Le projet - dont la livraison est attendue d'ici 2025- est localisé sur une parcelle de 5 hectares au sein de la zone d'activité du Hellu, sur un ancien centre de tri postal libéré progressivement de ses activités depuis 2009. Cet hôtel industriel abritera une activité de logistique de 12 000 m² au rez-de-chaussée, avec des locaux d'activité et des bureaux sur environ 6000 m² en étage.

Tout récemment P3 a également livré une nouvelle plateforme logistique de 19 000 m² qui accompagnera la croissance de la branche Colissimo du groupe La Poste. Le site concerne une friche industrielle de 12 hectares appartenant à Haropa Port située à Grand-Couronne près de Rouen. Cet équipement logistique dernière génération se distingue par son volet énergétique bas-carbone extrêmement exigeant et aussi parce qu'il répond idéalement aux défis de zéro artificialisation nette.

Enfin, dernier exemple avec Panattoni qui vient de lancer un projet immobilier transfrontalier de 40 000 m² à Huningue dans le Haut-Rhin. Conçue dans une logique de revitalisation urbaine, l'opération se situe sur un terrain dépollué ayant accueilli une ancienne usine de pigments et colorants. Ce nouveau parc d'activité devrait être livré courant 2026.

Toutes nos offres d'entrepôts à vendre

Pour répondre aux enjeux de la lois ZAN, l'immobilier logistique se doit donc d'intégrer de nouveaux principes de construction à savoir la réhabilitation et la densification de l'existant grâce, entre autres, à la généralisation des bâtiments à étages. Si vous recherchez des locaux d'activité ou des entrepôts à louer qui anticipent les nouvelles réglementations, n'hésitez pas à vous faire accompagner dans vos recherches immobilières par les équipes BNP Paribas Real Estate.

Nous contacter

A lire également :

Avec la charte Afilog, le secteur logistique s'engage encore davantage en faveur de la transition écologique

Le sale-and-leaseback : une typologie de transactions plébiscitée par les investisseurs

Le marché Francilien des entrepôts toujours aussi résilient en 2022