Le retail et les villes moyennes : de la périphérie au centre-ville ?

Les villes moyennes (entre 15 000 et 100 000 habitants) concentrent 23 % de la population française et 26 % de l'emploi. Elles représentent ainsi un maillage essentiel pour garantir la cohésion des territoires. Mais du fait de la périurbanisation et de la périphérisation des activités commerciales, nombre d'entre elles connaissent depuis plusieurs décennies une dévitalisation qui perdure dans le temps. Pour faire face à cette situation, le gouvernement a mis en place des actions visant à soutenir la revitalisation de ces centres urbains et à mieux encadrer le développement des zones périphériques.

Retour sur le phénomène de dévitalisation des villes moyennes et zoom sur les mesures d'accompagnement de la loi ELAN.

Des villes moyennes en perte de vitalité

Nombre de rapports et d'études récentes décrivent l'évolution des centres-villes en constatant leur perte de vitalité. La perte de vitesse de certains cœurs urbains de villes moyennes se traduit à la fois par une diminution du nombre d'habitants (qui plébiscitent les communes alentours souvent moins chères et mieux dotées en matière d'équipements ou de logements neufs), et cela a pour conséquence une augmentation du taux de vacance¹ commerciale.

Ainsi selon Procos (fédération représentative du commerce² spécialisé), le taux de vacance commerciale atteint en 2018 une moyenne de 11,9% du parc de locaux commerciaux. Procos souligne également une aggravation de ce taux depuis 2010, passant de 7,2 % en 2012 à 9,5 % en 2015 puis 11,9% en 2018.

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Pour les villes moyennes dont la zone d'influence compte moins de 200 000 habitants, le taux de vacance commerciale moyen représente plus de 13%. Bien sûr, on note de fortes disparités régionales, avec des situations particulièrement difficiles sur des territoires marqués par le déclin industriel par exemple. Ou, à l'inverse des situations bien plus positives comme à Strasbourg où le taux de vacance des commerces de centre-ville³ tourne autour de 4%.

Au-delà de la concurrence des zones commerciales périphériques (selon Procos, 85% des projets commerciaux actuels concernent la périphérie), la fermeture des commerces en centre-ville s'explique aussi par d'autres phénomènes : des locaux souvent vétustes ou inadaptés à l'évolution des tendances de consommation, les difficultés d'accès et de stationnement aux cœurs des villes, la fuite des services et autres équipements attractifs en périphérie, le vieillissement du parc de logements de centre-ville ou encore la paupérisation des populations urbaines des villes moyennes.

Loi ELAN : revitaliser les territoires grâce au plan Action Cœur de Villes

Si la loi sur l'Evolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique (ÉLAN) porte essentiellement sur le logement, elle touche également au domaine de l'urbanisme commercial. L'objectif étant de renforcer ou de consolider la fonction de centralité des cœurs urbains des villes moyennes, notamment pour les villes de moins de 100 000 habitants particulièrement touchées par cette augmentation du taux de vacance commerciale.

Promulguée le 23 novembre 2018, la loi ELAN incite donc les porteurs de projets commerciaux à s'implanter en centre-ville plutôt qu'en périphérie. Elle renforce également le rôle des élus locaux à travers la mise en place de nouvelles règles régissant l'aménagement commercial.

Ainsi les villes qui souhaitent mettre en place une stratégie globale de revitalisation de leurs centres-villes sont désormais en capacité de contracter avec l'Etat une opération de revitalisation de territoire (ORT).

Dans ces périmètres ORT, cette nouvelle régulation d'urbanisme commercial facilite l'implantation de commerces avec notamment une exonération des autorisations d'exploitation commerciale (AEC), à l'exception des opérations dépassant 5000 m² de surface de vente⁴ ou 2500 m² pour l'alimentaire. Parallèlement, tout projet commercial situé en dehors du secteur ORT pourra être suspendu.

La loi prévoit également une dispense d'autorisation pour toutes les opérations mixtes comprenant à la fois des logements et des commerces lorsque la surface commerciale n'excède pas le quart de la surface des habitations.

La mesure phare du projet : le plan Action Cœur de Ville. Doté d'un budget de 5 milliards d'euros, ce plan accompagne 222 villes moyennes telles que Dunkerque, Chartres, Epinal, Saint-Nazaire, Bayonne, Limoges, Montélimar, Grasse ou encore Perpignan dans leurs projets de développement. Action Cœur de Villes porte ainsi 2 ambitions principales : améliorer les conditions de vie des habitants des villes moyennes et conforter ces centres urbains comme moteur de développement du territoire sur lequel elles rayonnent.

Pour inciter les populations à se réinstaller en centre-ville, plusieurs leviers sont donc désormais actionnés : favoriser l'acquisition et la réhabilitation de logements, améliorer leur performance énergétique, développer une nouvelle offre commerciale de centre-ville, accompagner les commerçants dans la transition numérique ou encore simplifier leurs démarches d'implantation en centre-ville.

Ce plan sur 5 ans devrait ainsi permettre de redonner attractivité et dynamisme aux centres de ces villes moyennes.

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