Marne-la-Vallée : terre d’attractivité pour l'immobilier tertiaire

À l'heure de la construction du Grand Paris, le projet urbain du siècle pour la France, les 44 communes du périmètre d'intervention ÉPAMARNE / ÉPAFRANCE semblent être un formidable laboratoire pour construire la ville de demain. Hybride pour répondre aux nouveaux usages, économe et vertueuse malgré la croissance, Marne-la-Vallée se révèle être un pôle tertiaire particulièrement attractif. 40 ans après sa création, comment les acteurs de Marne-la-Vallée arrivent-ils toujours à se renouveler avec de nouveaux projets, et à convaincre les entreprises de venir s'installer sur ce territoire situé à l'Est de Paris??

Avec la proximité des deux aéroports internationaux — Paris-Orly et Roissy-Charles-de-Gaulle —, et le premier hub TGV de France à Chessy Val d'Europe, Marne-la-Vallée se retrouve déjà à l'interconnexion des grandes voies européennes. Le Grand Paris Express va encore davantage renforcer l'accessibilité et la mobilité, et réduire les temps de parcours entre de nombreux pôles de la périphérie de Paris. Dès 2024, Marne-la-Vallée bénéficiera de la ligne 15 Sud, via les gares de Bry-Villiers-Champigny et de Noisy-Champs. Le temps de transport entre Issy-les-Moulineaux et la Cité Descartes de Marne-la-Vallée passera d'une heure à 35 minutes. Un véritable hub multimodal verra alors le jour, favorisant l'accueil d'utilisateurs en quête d'infrastructures tertiaires nouvelles.

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Avec 1,6 million de m² de bureaux¹ et + 18 % de croissance depuis 2004, Marne-la-Vallée est déjà le 3^e pôle tertiaire d'Ile-de-France. La ville nouvelle accueille de nombreux sièges sociaux (Nestlé, Bricorama, Numericable…) et filiales de groupes de taille intermédiaire (entre 2 000 et 4 000 m²) et une offre qui se régénère en permanence avec près de 90?000 m² de bureaux dernière génération en cours de développement sur les 24 prochains mois. En parallèle, la ville se présente comme le premier marché d'activités hors logistique² en Île-de-France, concentrant 11 % de la demande placée³, grâce à une offre très qualitative de 55 parcs d'activités économiques modernes, diversifiées et sécurisées (ZAC⁴, parcs de PME-PMI, programmes mixtes. Près de 110 ha sont immédiatement disponibles, et 150 ha sont à développer à horizon 2020, offrant des opportunités d'implantations d'activités hybrides, alliant production, logistique et bureaux. Le territoire dispose de deux locomotives économiques majeures : le pôle urbain et touristique de Montévrain/Val d'Europe qui a pris naissance autour des parcs d'Euro Disney, et le cluster Descartes avec son offre prime hyperconnectée, accompagnée de son bassin de talents qualifiés autour de Noisy-Champs.

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 Quelques chiffres :

• 600?000 habitants sur le territoire
• 100 % des logements développés en BIM
• 50 liaisons par jour entre Marne-la-Vallée Chessy et Roissy-Charles-de-Gaulle
• 65?000 établissements tertiaires accessibles depuis la gare de Noisy-Champs (lignes 15 et 16, RER A) en 2025
• 22 parcs PME/PMI à Marne-la-Vallée

De grands projets pour construire la ville de demain…

…Val d'Europe (et environs)

En moins de 15 ans, le territoire s'est imposé comme un pôle tertiaire majeur en Île-de-France. Des PME aux grands groupes, le Val d'Europe est un quartier emblématique d'un développement urbain concerté et partenarial entre puissance publique et acteurs privés. Le quartier accueille 34?000 habitants et en prévoit plus de 60?000 d'ici 2035. Avec l'enviable ratio de près de 2 emplois par actif résident, il bénéficie d'une forte dynamique économique : 5?000 établissements dont 2?600 marchands l'ont déjà choisi et 400 nouveaux s'y installent chaque année.

Le Centre Urbain du Val d'Europe couvre 300 hectares actuellement, plus de 400 hectares à terme. Engagé en mars 1987, le développement de ce territoire a conforté le positionnement stratégique de Marne-la-Vallée comme pôle de croissance majeur d'intérêt national d'envergure européenne. Les objectifs initiaux fixés en 1987 ont été renforcés en 2010. Val d'Europe est à près de 50 % de son développement aujourd'hui. La 4^e phase a été lancée en 2014, et prévoit d'ici 2024 un programme de près de 4?600 logements et résidences adaptés pour tous et 625?000 m² de surface de plancher d'activités économiques, tertiaires et touristiques. Ces nouveaux développements, qui représentent près de 2 milliards d'euros d'investissements privés, devraient générer la création de 16?000 emplois directs. Parmi eux, le futur quartier de Bellesmes au Nord aura une double fonction. La construction d'un centre de conventions l'intègrera au fonctionnement du tourisme d'affaires du territoire. Il est aussi le support de plusieurs programmes liés au fonctionnement du Centre Urbain, dont un futur pôle multimodal renforcé. Le futur quartier de la Motte à Serris et Bailly-Romainvilliers viendra également compléter les fonctions centrales et renforcer les liaisons du centre avec les bourgs historiques.

Le Centre Urbain jouxte des communes, hors Val d'Europe, qui sont également en cours d'urbanisation comme Montévrain (écoquartier) et Jossigny (ZAC du Pré au Chêne) où se situe le Grand Hôpital de l'Est francilien. Montévrain et Serris (ZAC de Montévrain-Université et ZAC des Gassets) accueilleront bientôt le campus universitaire « Première Pierre » de Val d'Europe. D'autres programmes sont réalisés en synergie avec le Centre Urbain : des parkings relais à Montévrain, le centre aquatique du Val d'Europe… Petit à petit, les villes se relient entre elles pour former une continuité urbaine dynamique et accueillante.

Zoom sur l'écoquartier de Montévrain

Il est situé au sud de la commune et s'étend sur environ 153 hectares. À terme, il accueillera près de 3?000 logements, des hôtels, des locaux d'activités⁵, des bureaux, des services et des commerces en rez-de-chaussée des bâtiments, ainsi que de nombreux équipements publics (groupe scolaire, centres de loisirs, crèches, complexe sportif, pôle d'enseignement supérieur, etc.). Aujourd'hui, cette programmation résidentielle et économique est déjà une réussite, tant par sa mixité fonctionnelle que par les liens créés entre l'habitat et les zones d'emplois dynamiques du secteur. Sa situation idéale à proximité des pôles d'emplois du Val d'Europe, d'Euro Disney et de plusieurs zones d'activités permet la programmation de nombreux commerces de proximité et de 150?000 m² de tertiaire qui se développent au pied de la gare RER. Il s'agit de rapprocher l'habitat des zones d'emplois dynamiques du secteur et donner les moyens aux entreprises de s'orienter vers une écoresponsabilité. L'écoquartier de Montévrain est par ailleurs organisé autour d'un parc de 20 hectares et d'un cœur agro-urbain où se développe une agriculture de proximité (maraîchage, arboriculture, floriculture, jardins familiaux…). L'effet écoquartier a gagné l'ensemble du Val d'Europe qui a adopté une exigence en matière de construction 20 % plus vertueuse que la norme de performance énergétique actuelle.

L'un des projets les plus remarquables, Bois XXII, réalisé en partenariat avec Elithis, est un immeuble en bois qui se doit d'être résilient face au dérèglement climatique sur le très long terme. Situé à proximité immédiate de la gare RER de Val d'Europe, le bâtiment offrira une programmation mixant logements, bureaux, commerces et services, sur 9?000 m² de surface de plancher.

…Nouveau centre tertiaire au pied de la gare de Noisy-Champs

Localisée sur la frontière communale de Noisy-le-Grand et Champs-sur-Marne, la gare du Grand Paris Express fera de Noisy-Champs l'un des pôles d'échanges majeurs de la métropole, au croisement des lignes 11, 15 et 16 du métro et du RER A. La ligne 15 Sud est la première ligne du nouveau métro à être mise en service en 2024. Avec 150?000 voyages prévus par jour, la gare apportera une nouvelle dynamique à la commune comme à l'ensemble du territoire. Pour conduire l'opération d'aménagement du pôle gare de Noisy-Champs, une société publique locale d'intérêt national (SPLA-IN) vient d'être créée. Entre les nouvelles opérations de la ZAC de la Haute-Maison et la création de la ZAC des Hauts-de-Nesles à Champs-sur-Marne, ainsi que les développements prévus à Noisy-le-Grand et la situation de la commune non loin du futur hub ferroviaire, le pôle de Noisy-Champs est à l'aube d'une profonde transformation urbaine.

Champs-sur-Marne

Dans la ZAC de la Haute-Maison, un programme bois de 21?000 m² (600 logements étudiants, 4?000 m² de bureaux et 4?000 m² d'activités) est prévu, avec un des tout premiers parkings de France réalisé dans ce matériau. Au final, 100?000 m² d'activités économiques vont venir s'ajouter aux 350?000 m² existants. ÉPAMARNE est également à la manœuvre pour créer une autre ZAC : celle des Hauts-de-Nesles. D'une surface d'environ 38 ha, elle se décompose en deux secteurs. Le premier accueille actuellement la base chantier de la gare du Grand Paris Express. Plus au nord de cette dernière, les programmes feront quant à eux la part belle au résidentiel familial. En tout, environ 3?500 logements devraient être réalisés dans cette zone.

Noisy-le-Grand

Historiquement, l'une des premières missions d'ÉPAMARNE a été de réaliser un centre urbain régional à Noisy-le-Grand dans le cadre d'une OIN «?Opération d'intérêt national?» à la fin des années 1960. Cette décision s'est inscrite dans un mouvement de rééquilibrage vers l'Est de la croissance économique régionale. Aujourd'hui, le nouveau projet consiste en la réalisation de plusieurs dizaines de milliers de mètres carrés consacrés à l'activité économique et de 900 logements. La collectivité entend ainsi procéder à un rééquilibrage territorial entre le centre urbain et le Mont d'Est, mais aussi entre Noisy-le-Grand et Champs-sur-Marne. Elle doit permettre aux habitants déjà présents de devenir de véritables usagers du quartier de la gare alors que l'aménagement urbain les en déconnecte actuellement. Les premières opérations dédiées aux activités économiques devraient commencer à partir de 2019 et celles consacrées au résidentiel en 2020. Au final, dix ans de développements sont programmés sur le territoire.

Écocité, Cité Descartes

Le Programme d'Investissements d'Avenir «?Ville de demain?» subventionne l'îlot Écocité à hauteur de 1,9 million d'euros pour six opérations d'aménagement déployées à Marne-la-Vallée. Parmi elles, le projet urbain «?intégrateur?», déployé à la Cité Descartes par LinkCity, comprend plusieurs innovations remarquables. Il prévoit la construction d'un programme mixte – résidentiel, économique et de services – sur plus de 100?000 m², directement sur les talus du RER A. La filiale de Bouygues y réalisera un immeuble de bureaux de 4?800 m², 2?800 m² de commerces, 272 logements familiaux (accession, intermédiaire et sociaux), 120 logements en résidence senior, une crèche de 35 places et un espace de coworking-restaurant. L'ambition affichée de ce projet urbain «?nouvelle génération?» est de mettre en œuvre de nombreuses innovations (acoustiques, vibratoires, aérauliques, énergétiques, etc.) pour relever un défi de taille : celui de construire un lieu de vie agréable autour de voies ferrées, tout en offrant des façades ouvertes.

Le secteur de la logistique n'est pas en reste

Le parc logistique de Marne-la-Vallée s'inscrit dans une échelle de 40?000 à 50?000 m² d'entrepôts construits et loués, sans compter le site de Val d'Europe. Ce marché bicéphale se concentre principalement autour de deux pôles majeurs. Le premier, situé à Lognes, Croissy-Beaubourg et Émerainville, agrège des entrepôts anciens de gabarits de 10?000 à 20?000 m². Le second pôle, plus moderne et très bien desservi par l'A4, se concentre à Bussy Saint-Georges et Ferrières-en-Brie. Mais l'offre est loin d'être suffisante. ÉPAMARNE compte de grands utilisateurs tels que Auchan (50?000 m² à Serris), les Galeries Lafayette (50?000 m² à Bussy Saint-Georges), le groupe Décathlon (40?000 m² à Ferrières-en-Brie)… Pour répondre à la demande⁶, tant pour la logistique à haute valeur ajoutée que pour les activités, ÉPAMARNE s'est investi dans deux nouvelles zones de développement économique. La ZAC La Rucherie, d'une surface de 70 ha, est localisée à Bussy-Saint-Georges, la ZAC Lamirault-Croissy, de 40 ha, est quant à elle située sur la commune de Croissy-Beaubourg. Les principaux projets en gris actuellement déclarés sont les 12?000 m² à Serris par le promoteur Argan et les 30?000 m² à Val d'Europe par Goodman.

…Marne Europe, premier projet d'écoconstruction bois grande hauteur

Marne Europe, le quartier de la future gare «?Bry-Villiers-Champigny?» de la ligne 15 Sud du Grand Paris Express, est appelé à devenir une polarité métropolitaine majeure de l'Est francilien. Le lancement du quartier, en 2022, comprendra 35?000 m² de bureaux au sein d'une programmation mixte majeure. Marne Europe représente la vision de la ville du XXI^e siècle : programmes novateurs avec une architecture exceptionnelle, développement durable, bien-être des habitants et des usagers, utilisation du digital qui permet de concevoir des villes intelligentes, de les sécuriser et de créer du lien entre ses acteurs. Soit un quartier qui se veut équilibré entre un lieu de vie et de travail. Le travail s'est axé autour de la notion de jardin métropolitain où une part du paysage s'infiltre un peu partout. Et quel paysage?! Situé en lisière du plateau briard, le futur quartier offre une vue imprenable sur la Tour Eiffel, la Tour Montparnasse et La Défense.

Balcon sur Paris

Sur les 220?000 m² de surface du nouveau quartier situé sur le territoire de Villiers-sur-Marne, la moitié a été mobilisée dans le cadre de l'appel à projets «?Inventons la Métropole du Grand Paris?». Au terme d'une consultation d'un an, le projet «?Balcon sur Paris?» du groupement emmené par la compagnie de Phalsbourg a été désigné lauréat. La réponse à l'appel de projets inclut le premier projet dense de grande hauteur en écoconstruction bois d'Europe : 63?000 m³ de construction bois répartis sur près de 127?000 m²,y compris pour les bâtiments de grande hauteur à l'architecture iconique. Le programme prévoit 670 logements, 33?964 m² de bureaux, deux hôtels, un cinéma multiplex et un palais des congrès de plus de 2?000 places. Des architectes de talent, spécialisés dans la structure haute en bois, ont été mobilisés : Kengo Kuma & Associates, XTU Architects, Stefano Boeri Architetti, Michael Green Architecture, OXO, KOZ Architectes. Les neuf immeubles se répartiront en quinconce autour d'un jardin en terrasses qui relie la gare au belvédère. Ultra connecté, le site deviendra rapidement un lieu de vie incontournable de la Métropole et un hub du Grand Paris.

Dans le sillage de la dynamique du nouveau réseau de transports en commun et de la Métropole du Grand Paris, Marne-la-Vallée a une belle carte à jouer dans la compétition territoriale et le développement urbain économique francilien des 15 prochaines années?!

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