Décret Tertiaire : quel impact sur l’immobilier de bureaux à Nice et à Sophia Antipolis ?

Les fondamentaux pour comprendre le décret tertiaire

Selon l'Observatoire de l'Immobilier Durable (OID), le secteur du bâtiment génère à lui seul plus de 26% des émissions de gaz à effet de serre du pays et pèse 45% de la consommation d'énergie finale. Pour décarboner l'immobilier tertiaire, le décret Eco Energie Tertiaire rend désormais obligatoire la mise en place d'un plan d'action visant à la réduction progressive des consommations énergétiques des bâtiments.

• Quels objectifs ?  

Ce décret impose de réduire sa consommation d'énergie d'au moins 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050, par rapport à une année de référence (entre 2010 et 2020) ou bien d'atteindre un niveau de consommation énergétique fixé en valeur absolue pour chaque type d'activité.

• Bureaux¹, logistique², commerce³… : qui est concerné ?  

Le DEET concerne donc les propriétaires et les locataires de bâtiments hébergeant des activités tertiaires sur une surface supérieure ou égale à 1 000 m². Il s'applique donc aux bureaux, aux cellules commerciales, aux établissements de santé, aux résidences de tourisme, aux entrepôts ou aux locaux d'activités.• Quelles formalités ?  

Depuis 2022, les propriétaires et locataires de bâtiments à usage tertiaire doivent communiquer, chaque année avant le 30 septembre, leurs consommations d'énergie sur la plateforme OPERAT mise en place par l'État. 

Nice et Sophia Antipolis : quelles conséquences pour les deux grands marchés tertiaires azuréens ?

Parmi les paramètres qui invitent à repenser la durée de vie des bâtiments tertiaires à Nice et à Sophia Antipolis, nous pensons évidemment à l'évolution des modes de travail mais aussi au contexte réglementaire tel que le DEET. Alors que certains bâtiments pouvaient mettre entre 30 et 40 ans à devenir obsolètes, le décret tertiaire accélère l'obsolescence des immeubles qui n'atteignent pas les objectifs de performance énergétique exigés par les réglementations environnementales.  

Ainsi, à Nice (environ 750 000 m2 de bureaux estimés) comme à Sophia Antipolis (environ 1,5 millions de m2 estimés), la demande⁴ en matière de bureaux se reporte naturellement vers du tertiaire neuf ou réhabilité plutôt que sur de l'immobilier tertiaire de seconde-main vieillissants. Pour les entreprises en quête de bureaux à louer sur la métropole azuréenne, l'ambition est essentiellement de mieux maitriser les coûts et d'inscrire la démarche dans un stratégie RSE. Parallèlement, ces obligations réglementaires (loi climat et résilience, RE2020, DPE⁵, DEET…) contribuent aussi à l'émergence d'une valeur verte qui évalue la résilience climatique et l'anticipation réglementaire des bâtiments. Même motivation chez les investisseurs qui positionnent désormais la valeur verte des actifs immobiliers au centre de leurs stratégies.

Parmi les exemples récents de locaux réhabilités sur la technopole de Sophia Antipolis, citons notamment l'opération Ecoryzon, idéalement positionnée à l'entrée ouest de la route des Lucioles. Cet ensemble tertiaire d'un peu plus de 5 500 m² a fait peau neuve en 2022 : construit dans les années 80, les 2 bâtiments qui ont longtemps hébergé les équipes d'Amadeus nécessitaient de lourds travaux de rénovation afin de retrouver leur attractivité sur le marché de bureaux sophipolitain. C'est désormais chose faite puisqu'aujourd'hui Ecoryzon propose des prestations tertiaires de standing et répond aux nouvelles règlementations environnementales.  

Concernant l'offre en matière de bureaux neufs à Sophia Antipolis, le projet SymphonIA, dont la livraison devrait intervenir courant 2024, reste exemplaire. A chaque étape (démolition, conception, construction et exploitation), l'opération SymphonIA intègre une démarche vertueuse : respect du site et préservation des espaces naturels, réemploi des matériaux issus de l'ancien site industriel Dow Chemical, production d'énergie via des panneaux photovoltaïques en autoconsommation (…). Tenant compte des nouveaux modes de travail, SymphonIA sera également certifié BREEAM⁶ Very Good avec deux objectifs de labellisation BEPOS et E+C- pour anticiper les obligations de la future RE 2020.

Du côté du Grand Arénas, l'offre neuve s'étoffe elle aussi au sein du 1er quartier d'affaires niçois avec la livraison d'ici 2026 de Blue Curve. Au programme, 5 500 m2 de bureaux dernière génération, certifiés BREEAM Very Good et labellisés Qualité Ecovallée & Grenelle Environnement.

Toujours sur ce même périmètre du Grand Arénas, on pense enfin au projet baptisé Le Plus qui répond aux exigences des preneurs en matière de sobriété énergétique tout au long du cycle de vie du bâtiment : utilisation de matériaux performants (mix béton/bois), raccordement de l'immeuble à la boucle d'eau tempérée Dalkia, panneaux solaires notamment. Par ailleurs, Le Plus intègre un volet réversibilité qui lui permettra d'évoluer vers d'autres usages tel que l'hôtellerie par exemple.  Le Plus sera labellisé Écovallée, BREEAM Very Good, BBCA, E+C- et Biodivercity.  Ce projet tertiaire à construire qui combinera 6 000 m² de bureaux neufs et 300 m² de commerces et services est d'ores proposé à la vente à la découpe.

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