Le marché de l'investissement en commerce1 en France reste dynamique en raison des stratégies de diversification des investisseurs. Centres commerciaux, pieds d'immeuble, commerces de périphérie, retail park2… disposent de nombreux atouts. Aussi, à mai 2016,les montants investis en commerce se montent à 1,43 Md €. Par ailleurs, les commerces de détail misent davantage sur l'innovation pour séduire leurs utilisateurs et offrir une expérience client unique.
La France : dans le trio de tête du commerce de détail en Europe
La reprise économique se confirme dans la zone euro en ce début d'année, malgré le ralentissement des économies émergentes et le renforcement des incertitudes.
En effet, si l'Allemagne confirme la solidité de son activité, les économies du Sud poursuivent leur redressement après des années difficiles. Pour sa part, la France continue sur sa lancée. En 2016, la croissance de la zone euro devrait bénéficier des effets conjoints de la baisse des prix du pétrole et de l'action de la BCE (Banque Centrale Européenne). Néanmoins, la crise grecque et le ralentissement en Chine constituent des facteurs de risque.
En ce début d'année, en France, la croissance a été supérieure aux prévisions, assurant probablement ainsi à l'économie française une hausse de son PIB supérieure à celle de l'an passé (+1,4% en 2016 prévisions BNP Paribas). Le principal ressort de cette hausse aura été porté par la consommation des ménages. De son côté, le taux de chômage s'est stabilisé sous la barre des 10%.
Cette tendance devrait se stabiliser dans les prochains mois. Il convient de rester prudent cependant sur ces prévisions, en raison des difficultés que connait la France depuis ces six derniers mois, accentuées par un hiver très doux, des grèves à répétition et météo maussade.
Quant au chiffre d'affaires (Source : Prévisions BNP Paribas) du commerce de détail en 2016, il est orienté à la hausse. La France se situe toujours dans le trio de tête des pays européens (+2,2% croissance 2015/2016, soit 463 Mds € de chiffre d'affaires en commerce de détail prévu en 2016), avec l'Allemagne (508 Mds € prévus en 2016) et le Royaume-Uni (442 Mds €). Des tendances qui devraient se confirmer en 2016.
Retail : le renouveau du commerce
Sur le marché des commerces en France, les valeurs locatives des emplacements n°1 à Paris ou en province progressent en raison de la demande3 croissante des enseignes nationales et internationales afin d'assurer la visibilité de leurs marques.
La création des Zones Touristiques Internationales (au nombre de 12 à Paris) et la mise en place de la loi Macron qui autorise les commerces à ouvrir le dimanche accentue l'appétit des enseignes internationales et nationales sur ces secteurs et pérennise les valeurs actuelles sur certains axes. Cela devrait également entrainer dans son sillage un phénomène de pression à la hausse des loyers dans les villes concernées.
Certaines grandes enseignes souhaitent en effet bénéficier d'un maximum de magasins ouverts toute l'année et investissent ces ZTI (Zones Touristiques Internationales) à l'instar des Galeries Lafayette qui viennent d'installer une surface importante sur les Champs Elysées.
L'ouverture du dimanche sur ces zones touristiques internationales a créé une certaine croissance sur les commerces de détail.
A l'inverse, sur les emplacements secondaires les loyers ont tendance à stagner, voire à baisser, en raison des mouvements de rationalisation au profit des magasins les mieux situés.
La question n'est plus de savoir si le commerce physique va disparaître face au e-commerce mais comment il va se réinventer. La réponse semble passer par l'innovation et l'émotion.
Le leader français de la parfumerie sélective l'a bien compris en ouvrant récemment son premier magasin 3.0, baptisé Sephora Flash, rue de Rivoli à Paris. Après Seattle, Amazon, qui réfléchit à l'ouverture de magasins, apporte la preuve de la nécessité des espaces physiques pour offrir une expérience client homogène. Certains e-shops de la mode et de la beauté en ligne ont ouvert des boutiques de quartier pour plus de complémentarité. C'est le cas de Oh My Cream à Aix-en-Provence ou Smallable dans le quartier Saint-Germain-des-Prés à Paris
La réalité économique d'Internet conduit donc les marques à développer une stratégie digitale globale, associant réseaux sociaux, points de ventes physiques et points de ventes online.
L'investissement en commerce en France en 2016
Les trois catégories d'actifs dans l'immobilier de commerce continuent de susciter l'intérêt des investisseurs du marché, comme pressenti fin 2015, et poursuivent leur bonne performance amorcée il y a deux ans. À mai 2016, les montants investis en commerce s'élèvent à 1,43 Md €, soit 20% du volume global des investissements en immobilier d'entreprise en France depuis le début de l'année (7 milliards d'euros).
Le commerce de périphérie4 a notamment retrouvé l'appétence de 2007 auprès des investisseurs. Le commerce de centre-ville5 et les shoppings center intéressent toujours également, de même que les outlets qui attirent l'intérêt de nouveaux investisseurs.
Les commerces de périphérie confirment leur attractivité avec 39% du montant investi confirmant l'appétence des investisseurs pour cette typologie d'actifs. L'attrait pour le commerce ne se dément pas, en raison des stratégies de diversification des investisseurs à la recherche de produits mâtures. 2016 s'oriente vers une nouvelle excellente performance.
La transaction6 la plus importante en volume réalisée depuis le début de l'année 2016 concerne le portefeuille7 d'outlet centers McArthurGlen de Troyes et Roubaix acquis par Ares Management pour environ 200 millions d'euros. On recense également l'acquisition du Retail Park Villebon 2 par Frey pour environ 170 millions d'euros, ainsi que l'achat de la galerie du Centre Commercial8 de Saint Doulchard par Casino pour 41 millions d'euros.
Les centres commerciaux et les pieds d'immeuble représentent respectivement 23% et 38% de ce montant.
Par ailleurs, en raison de l'afflux massif de liquidité et d'un coût du crédit toujours bas, les taux de rendement en commerce sont sous pression. En pieds d'immeuble, les taux devraient passer sous la barre des 3% d'ici la fin de l'année à Paris et des 4% dans les grandes métropoles régionales. La demande est forte pour les emplacements n°1, dynamisés par le secteur du luxe. On observe la même tendance à la baisse dans les retail parks alors que les taux se stabilisent dans les centres commerciaux dans l'attente d'une baisse certaine au vu des produits disponibles sur le marché actuellement.
Les marchés parisiens du luxe et de hôtellerie ont connu un ralentissement en ce début d'année 2016, tant en terme de chiffre d'affaires que de fréquentation. En effet, les touristes, notamment Chinois et Russes, ont adopté une attitude attentiste sur cette période.
Le marché de l'investissement en commerce est ainsi davantage porté en ce début d'année par les investisseurs français (66%).
Le marché de l'investissement en retail park connaît également une baissetandis que les taux restent stables en centres commerciaux en l'absence de véritables offres « prime » mises sur le marché.
Néanmoins, le marché reste fort et aucune baisse de CA n'est à constater sur le segment mass market. De véritables opportunités existent et la présence de nouveaux entrants tels qu'Ares dans des produits que l'on pourrait considérer comme des Core plus, confirme l'attractivité du marché français de l'investissement en commerce.
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