Avec près de 950 000 m² placés au troisième trimestre, le marché immobilier des entrepôts en France connait un nouveau rebond d'activité et se montre très prometteur. Mais qu'en est-il à l'échelle européenne et comment se porte le marché de la logistique1 au regard des volumes exceptionnels atteints l'an dernier. Le point sur les chiffres-clés de 2018 et l'éclairage expert de Franck Poizat, directeur Investissement2 Logistique & Activité´ France de BNP Paribas Real Estate Transaction3 France.
Marché utilisateur : belle performance pour le volume de transactions en Europe
En Allemagne, au Pays-Bas et en Espagne le volume de transactions pour les entrepôts de plus de 5 000 m² affiche un niveau exceptionnel. Cela s'explique notamment par les très bons chiffres du e-commerce qui stimulent la croissance du marché sur les principaux hubs logistiques européens.
Selon l'étude Eurostat 2017, à l'échelle européenne 85% des particuliers européens utilisent Internet et 57% achètent sur Internet (en France, respectivement 86% et 67%). Au global, le CA du e-commerce B to C en Europe atteint 603 milliards d'euros en 2017 soit une progression de 13.6% par rapport à 2016. Les pays européens les plus performants sont le Royaume-Uni (avec un CA de 197 milliards d'Euros en 2017), l'Allemagne (86 milliards) puis la France (80 milliards). Des résultats qui renforcent la demande4 des pure-players comme des commerçants traditionnels en matière d'immobilier logistique.
Si l'offre est globalement insuffisante pour répondre à la demande, ce déséquilibre se retrouve également au niveau de la main d'œuvre qui se fait rare dans certaines régions d'Europe.
Concernant les loyers prime, les grandes villes européennes enregistrent des hausses relativement faibles.
L'investissement en locaux d'activité´ et logistiques en Europe
Les activités d'investissement dans des locaux d'activité et des entrepôts en Europe se sont ajustées à la baisse face aux volumes exceptionnels atteints en 2017. L'an dernier, on atteignait en effet 40 milliards d'Euros grâce à la cession5 de grands portefeuilles et à 16 corporate deals, tels que Logicor ou Gazeley.
Aujourd'hui les conditions de marché restent excellentes, la part des investissements en activité´ et logistique est en progression par rapport aux autres actifs pour atteindre 13% des montants investis en immobilier d'entreprise. Le volume d'investissement en locaux d'activité et logistiques est bien supérieur à son niveau moyen avec 23 milliards d'euros enregistrés au cours des 9 premiers mois de l'année 2018.
Les taux de rendement prime6 logistiques ont atteint leur plus bas niveau dans la plupart des pays. Ils ont continué de baisser notamment sur les marchés de Berlin, Paris, Venlo, Stockholm, Madrid, Dublin ainsi que sur Milan tandis que Londres et Varsovie se sont maintenus.
Les actifs logistiques restent moins chers que le bureau ou le commerce7 et offrent toujours les meilleurs rendements du marché.
En France, depuis début 2018, on compte par ailleurs une dizaine de deals finalisés par des fonds étrangers comme par exemple l'acquisition du portefeuille8 Azurite par Blackstone. Franck Poizat, directeur Investissement Logistique & Activité´ France de BNP Paribas Real Estate Transaction France, constate d'ailleurs que cette tendance s'observe non seulement avec des fonds américains (Blackstone sur le portefeuille Spear ou encore Gramercy Europe avec 7 entrepôts achetés auprès de Tristan Capital Partners) mais également avec des fonds anglais et allemands qui ciblent essentiellement des actifs core. Pour les fonds allemands, on notera par exemple DWS qui a acheté 6 actifs core cédés par Argan et qui vient par ailleurs de signer une VEFA9 en région Centre- Val de Loire avec le futur entrepôt10 Concerto.
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Les fonds asiatiques sont également présents en Europe, notamment en 2017 via le fonds chinois CIC ou encore les fonds singapouriens GLP et GIC. En 2018, Mapletree a également repris une dizaines d'actifs cédés par Norges Bank Real Estate Management et Prologis.
Parmi les principales transactions pan-européennes de 2018, on retiendra, entre autres, Neptune Portfolio (Espagne, France, Royaume-Uni), Alpha Industrial (Allemagne, Autriche) et Geneba Platform (Allemagne et Pays-Bas) achetés par Frasers Property ou encore Titan & Novem Portfolios (Allemagne, France, Pays-Bas, Espagne, Pologne, Italie) acquis par Investec.
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