A 1h20 de Londres et moins d'une heure de Paris et Bruxelles, la position géographique de la Métropole Européenne de Lille (MEL) et le développement des parcs tertiaires et du quartiers d'affaire, à l'instar d'Euralille, sont des atouts majeurs qui confortent Lille comme une destination de choix pour les investisseurs et les utilisateurs désireux de s'implanter dans la capitale des Hauts de France. Décryptage du marché immobilier lillois avec Yves Noblet, Directeur de la région Nord de BNP Paribas Real Estate Transaction1.
Quel est le bilan sur le marché des bureaux à Lille au 1er semestre 2016 ?
Le marché immobilier de la Métropole Lilloise confirme au S1 2016 sa deuxième place des métropoles régionales derrière Lyon. Sur les quatre dernières années le marché de l'immobilier de bureaux de la Métropole Européenne de Lille (MEL) s'est situé autour de 170.000 m². L'année 2016 s'annonce exceptionnelle, avec un niveau record observé au S1 2016 de 91 600 m² (+51% vs 2015). Le cap des 200 000 m² va bientôt être atteint, peut-être même dès 2016.
Le marché des bureaux2 lillois est fondé, non pas sur des méga-deals, comme à Lyon ou plus récemment à Toulouse, mais sur une récurrence des transactions, et notamment celles > 1.000 m². Un phénomène qui s'est révélé dès 2013 et qui ne s'est pas démenti depuis avec en 2016, 202 transactions (+35%) dont 10% > 1.000m² pour le seul 1er semestre. Le retour des deals importants tels que BNP Paribas (6 500 m²), Mobivia (5 900 m²), Balsamik (7 300 m²), SFR (3 000 m²)… a participé aux bons résultats observés pour le marché des bureaux à Lille au premier semestre 2016.
Dans ce contexte, tenant compte des livraisons qui s'opèreront au S1 2017, le volume global de l'offre neuve progresse de 50% tandis que l'offre à 1 an s'établit à 245 100 m². Il faudra patienter quelques mois encore, afin de résorber ce déficit d'offres neuves de tailles significatives grâce notamment aux livraisons de City'Zen (déjà pré commercialisé aux 2/3), du 101 (6 000 m²), d'Ekla Business (14 800 m²), du Conex (7 000 m², fin 2017 et 2018) ou encore d'Hélios pour 8 000 m² sur Villeneuve-d'Ascq.
Le dynamisme du marché immobilier de la Métropole Lilloise supporterait sans conteste des livraisons d'immeubles plus fréquentes et d'envergures plus significatives. L'observation du marché de la Métropole Lilloise démontre que sa réussite est directement liée au volume et à la qualité de l'offre disponible à 1 an, sur l'ensemble des sites de références, qu'il s'agisse d'Euratechnologies, d'Eurasanté, du Parc Scientifique Européen de la Haute Borne, de l'Éco quartier de l'Union ou encore d'Euralille.
Les valeurs locatives sont stables sur l'ensemble des secteurs de la métropole lilloise. Les loyers moyens s'échelonnent donc entre 110 € et 170 € selon les secteurs. Le loyer top3 se situe à 230 € sur le secteur prime d'Euralille et offre au marché une vraie réserve de valeur.
Quant au marché de l'investissement à Lille au S1 2016, il s'est montré particulièrement dynamique avec 44 M€ de bureaux recensés (+ 21%) par rapport au S1 2015). La moyenne à 5 ans, qui s'établit à 31 M€ pour un S1, a été largement dépassée. 8 opérations se sont faites au premier semestre dont 4 en VEFA4, et 2 en blanc. L'ensemble de ces opérations représente 25 000 m². On compte notamment les acquisitions d'immeubles à Villeneuve d'Ascq par Foncière5 Inéa pour 10 M€, immeuble 100% bois développé par Tereneo, et sur le Parc Scientifique de la Haute Borne, une vente à Roche et Dubar pour 1 200 m² de bureaux et 3 millions d'euros d'investissement développé par KIC.
En termes de taux, la rareté des offres prime provoque une contraction du rendement initial sur le marché lillois depuis 2014. Sur Euralille, le taux de rendement prime6 va passer en dessous des 5%.
Comment voyez-vous évoluer le marché des bureaux à Lille d'ici la fin de l'année ?
Euralille n'est pas le seul centre névralgique de la capitale régionale, cette dynamique s'observe sur l'ensemble des parcs d'excellence, qui sont autant de boosters d'innovation et offrent au marché une bonne lisibilité de son organisation. Il s'agit notamment d'Eurasanté, de l'Union, du Parc Scientifique de la Haute Borne ou encore d'Euratechnologies.
Au cœur de ces secteurs, les programmes en développement sont nombreux. Pour n'en citer que quelques-uns : Tree Park d'Eiffage 7.200m² près du Parc de la Haute Borne, Arteparc à Lille Lesquin sur 45.000m², des programmes Tereneo sur La Haute Borne, de The Beam d'Adim à Villeneuve d'Ascq sur 18.000m², de KIC sur 8.000m² sur les 4 Cantons en collaboration avec FDR, du nouveau programme d'Orange développé par Eiffage près du Grand Stade sur18.000m², du Quatuor sur l'Union d'Adim et FDR, …).
Par ailleurs, Euralille 3000, va venir intensifier, régénérer et densifier le quartier d'affaires, à partir d'infrastructures exceptionnelles et vers plus de mixité, à la fois fonctionnelle et sociale. Les promoteurs y répondent déjà très favorablement. Une nouvelle étape va donc être franchie sur Euralille, avec près de 300 000 m² supplémentaires sur les vingt prochaines années, dont 140.000m² de tertiaire. Ils renforceront la position d'Euralille comme 3ème quartier d'affaires français avec ses 600.000 m² à terme. Aujourd'hui y sont déjà installées plus de 400 entreprises et 15.000 emplois, sur près de 400.000 m², où l'on trouve l'essentiel des sociétés du CAC 40 et du SBF 120. Les secteurs les plus représentés sont l'audit, la finance, les assurances et le secteur public.
Quels conseils donneriez-vous aux entreprises souhaitant s'implanter à Lille ?
Tous les fondamentaux sont réunis pour que le marché de l'immobilier de bureaux à Lille connaisse une nouvelle dimension dans les mois à venir.
Vont se concrétiser des méga-deals, à l'instar de l'implantation d'Orange à Villeneuve d'Ascq à côté du Grand Stade (immeuble neuf7 de 19.000m²). De grands programmes, The Beam à Villeneuve d'Ascq (18.000m²) ou sur Euralille, Ekla Business (15.000m²), ou le 10.6 (30.000m²) vont d'ailleurs bien dans ce sens.
Avec un loyer8 top à 230€/m²/an, le marché conserve une réserve de valeur. Je suis donc convaincu que le marché de la métropole lilloise va bientôt franchir la barre des 200.000 m², et peut-être même dès cette année.
Investisseurs, ne tardez donc pas à vous positionner sur des opérations en l'état futur d'achèvement sur la Métropole Européenne Lilloise.
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