Les indicateurs qui définissent la valeur locative
Même s'il n'y a pas de barème de référence à proprement parler, le loyer1 d'une boutique ou de tout autre local commercial tient compte de divers critères qui permettent de définir la valeur locative2 du bien :
- La localisation : elle représente un facteur déterminant à la fois dans la définition du loyer et dans la stratégie de l'entreprise locataire. Par exemple, une petite boutique implantée en centre-ville33 au sein d'une rue très passante pourra être louée plus chère qu'un local plus grand mais situé dans une zone moins fréquentée. Il appartient aussi au locataire de choisir l'implantation qui correspond exactement aux besoins de l'activité exercée : un pôle tertiaire pour de la restauration, une rue touristique et très fréquentée le week-end pour une boutique de créateur, un quartier où il est possible de stationner facilement et/ou facilement accessible en transports en commun.
- Les caractéristiques des locaux : superficie, agencement, accès à un espace extérieur (terrasse ou jardin par exemple), surfaces4 de stockage, vitrine, équipements… l'état général du local et les prestations proposées entrent également en ligne de compte pour la détermination de la valeur locative.
- La destination du local : l'usage des lieux et la nature des activités possibles impactent la valeur locative. Par exemple, un bail tous commerces pourra être loué plus cher qu'un local autorisant un seul type d'activité.
- Les obligations des parties : le loyer pourra évoluer selon la répartition des taxes et des charges5 de la copropriété6. Bailleur et locataire peuvent aussi s'entendre sur la réalisation de travaux.
- Le marché : le loyer d'un local commercial tiendra bien sûr également compte du marché locatif et des prix généralement pratiqués dans le quartier en question.
A ces critères s'ajouteront d'autres éléments qu'il convient de prendre en compte : une rue bientôt desservie par une nouvelle ligne de transports en commun, un futur parking à proximité, l'arrivée d'une grande enseigne7, l'implantation d'un nouveau bâtiment tertiaire ou d'un nouveau quartier mixte, synonyme d'attractivité renouvelée pour le secteur…
Tous ces éléments jouent un rôle afin d'établir la valeur locative d'une boutique ou d'un local commercial. A noter que le loyer est généralement exprimé en euros annuels, hors taxes, hors charges par m2 pondérés. La pondération des surfaces du local commercial est essentielle et sera notamment fonction de l'agencement du local et de la distribution des surfaces. En effet, pour deux locaux commerciaux8 comparables de 100 m², un local offrant 100 m² au rez-de-chaussée affichera une valeur locative supérieure à un local de 10 m² en rez-de-chaussée et 90 m² en sous-sol.
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Quid des révisions du loyer d'un local commercial ?
Le montant du loyer pourra évoluer selon la révision triennale du bail commercial9 (article L 145-38 du code du commerce10). Depuis 2014 cependant, l'augmentation est plafonnée à 10% (par rapport au loyer payé au cours de l'année précédente) sauf si on estime que la valeur locative a fortement évolué du fait d'un évènement particulier ou d'une forte augmentation de la fréquentation du secteur qui impacterait l'activité commerciale du locataire.
La révision du loyer pourra également intervenir selon une autre échéance prévue au contrat et approuvée par les parties lors de la signature du bail.
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