Quelles sont les spécificités du marché tertiaire marseillais par rapport à d'autres métropoles régionales ?
Avec 161 300 m2 placés le marché immobilier de bureaux1 d'Aix-Marseille a réalisé en 2021 une performance remarquable en franchissant pour la première fois la barre des 160 000 m2. Il faut dire que la cité Phocéenne ne ménage pas ses efforts pour s'affirmer comme un grand pôle d'affaires international. A ce titre la métropole a engagé dès 1995 l'OIN Euroméditerranée qui prévoit, à terme, plus de 650 000 m² de tertiaire neuf. Ces nouveaux bureaux, flexibles, moins énergivores, adaptés aux nouvelles tendances et usages permettent en effet de répondre aux exigences post-Covid des entreprises utilisatrices. Toutefois, pour certains preneurs en recherche de bureaux de prestige à louer dans l'hyper-centre marseillais, cette quête s'avère encore complexe.
Ce manque d'offres en cœur de ville semble d'ailleurs être une particularité marseillaise : à Lyon par exemple, la métropole a lancé il y a quelques années l'opération Cœur Presqu'île visant à rénover le centre-ville2 tout en créant de nouvelles opportunités tertiaires. On pense ainsi à la métamorphose du Grand Hôtel Dieu, un bâtiment historique du patrimoine lyonnais datant du XIIème siècle qui abrite désormais plus de 17 000 m² de commerces, 13 600 m² de bureaux, 8 000 m² de cours et jardins, des restaurants, des commerces, des halles, un hôtel et un centre de convention. L'opération Confluence - qui entre dans la deuxième phase du chantier prévu jusqu'en 2030 - permettra également de doubler la superficie du centre-ville sur le secteur sud de la Presqu'île. Ce quartier mixte de près de 150 hectares abritera à terme 130 000 m2 de surfaces3 tertiaires.
Même constat du côté de Bordeaux où, là aussi, on trouve de belles opportunités tertiaires en centre-ville : au total en 2021, Bordeaux enregistre 130 000 m2 placés dont 32 % dans l'hypercentre avec un volume de transactions de 41 600 m2.
Grand Central : 8 500 m² de tertiaire neuf pour le centre-ville
Selon les premiers chiffres concernant le marché marseillais, l'année 2022 démarre plutôt bien malgré une pénurie d'offres neuves. Car si la demande4 est bien présente, il y a peu de livraisons d'immeubles de bureaux prévues cette année, à l'exception de Pixelia HD (Arenc) dont les 8 500 m2 viennent d'être cédés au Département des Bouches-du-Rhône.
Il faudra donc attendre 2023 et 2024 pour la finalisation d'autres chantiers : Mirabeau, véritable icône de la skyline marseillaise (21 800 m² de bureaux neufs déjà disponibles à la location5), M Factory en lieu et place de l'ancien hôpital Desbief à la Joliette et bien sûr Grand Central, une opération exceptionnelle par sa rareté puisqu'elle prend place dans le centre même de Marseille et qu'il s'agit d'une restructuration d'un immeuble années 30.
Située rue Henri Barbusse, dans le 1er arrondissement, la programmation engage l'ambitieuse rénovation de l'ancien siège administratif de La Poste, un bâtiment historique construit en 1937 par Auguste Bluysen, l'architecte du Grand Rex à Paris. Le grand hall d'honneur, les hauteurs sous plafond et les cages d'escalier monumentales seront magnifiés pour conserver le cachet de l'architecture des années 30. Cet écrin d'exception bénéficiera donc d'un lifting complet afin d'y ajouter tous les aménagements et équipements contemporains (récompensés notamment par les labellisations HQE6 BD Excellent, BREEAM7 RFO Very Good, et WiredScored Gold) qui permettent de répondre aux besoins tertiaires des entreprises : au-delà des bureaux flexibles, Grand Central proposera un espace de coworking, un restaurant, des services aux utilisateurs et un magnifique rooftop de 110 m2 offrant une vue panoramique sur le Vieux-Port de Marseille.
Si l'année 2022 se déroule donc sous les meilleurs auspices pour la cité Phocéenne, espérons qu'elle permettra à d'autres projets de germer pour réengager la tertiarisation du centre de Marseille.
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