Le classe A domine le marché et le clé-en-main confirme son succès
De manière générale, sur l'ensemble du territoire, on note une prédominance des entrepôts logistiques de classe A avec près de 90% du volume total commercialisé, dont 1 100 000 m² de plateformes de seconde main1 et 900 000 m² d'entrepôts neufs (hors clés en main et comptes propres).
Les opérations clés en main et comptes propres, qui participent au renouvellement du parc et qui représentent plus d'1/3 des transactions se situent majoritairement sur la dorsale (3/4 du volume). Parmi les principales opérations de 2022 on retient plus particulièrement le futur centre de distribution XXL de Zalando à Montereau-sur-le Jard en Seine-et-Marne (77) pour une surface totale de 140 000 m². La plateforme vise une certification Breeam2 Excellent et sera dotée d'une centrale photovoltaïque en toiture.
Le succès des entrepôts clés en main s'explique notamment par l'appétence des utilisateurs pour des entrepôts parfaitement adaptés à leurs process et à leur politique RSE. Parallèlement, la rareté d'offres existantes XXL pousse naturellement les preneurs vers des solutions clés en main.
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L'Île de France, un marché animé par des opérations de toutes tailles
Le nombre d'opérations sur le segment 5 à 10 000 m2 représente près de la moitié des transactions en 2022 en Île-de-France.
On comptabilise par ailleurs 4 transactions XXL (qui représentent au total plus de 350 000 m²). Parmi elles : la location3 par SED d'une plate-forme logistique4 de près de 93 500 m² située à Nanteuil-le-Haudouin (60), développée par Telamon et acheté en blanc par l'investisseur DEKA.
La tranche 10 à 40 000 m2 totalise près de 30 deals, pour près 600 000 m² traités, soit la moitié du take-up enregistré en Ile-de-France.
Le loyer prime5 est à la hausse (+11% sur 24 mois) et s'établi à 63€/m²/an en dehors de l'A86 et s'affiche parfois même bien au-delà pour certaines opérations proches de Paris, assimilées à de la logistique urbaine. Nul doute que le loyer6 prime sera plus élevé fin 2023 à la vue des opérations actuellement en cours de finalisations.
L'offre à un an en IDF majoritairement composée d'entrepôt de classe A de seconde main
La région parisienne abrite une offre à un an7 d'environ 900 000 m² dont 80% en classe A. Il s'agit principalement d'entrepôts de seconde main, localisés atour de l'A1, la N2 ainsi que l'A6 et la zone de Sénart.
Concernant les constructions neuves, 3 sont en cours de chantier pour 165 000 m² :
- Harbert et PRD développent un entrepôt8 logistique d'environ 110 000 m² à Beauvais (60).
- De son côté, Panattoni développe 40.000 m² au sein du parc d'activité du pays de Meaux à Villenoy (77). La construction est assurée par la société GSE.
- Enfin, 25 000 m² sont développés par SEGRO sur la commune du Thillay (95).
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Notons également que, pour les entrepôts de Classe A, le taux de vacance9 de l'offre immédiatement disponible en IDF est historiquement bas et s'affiche à 2,40%. Si nous y intégrons les chantiers en cours ainsi que les offres à venir dans un délai d'un an, ce taux avoisine les 3,50%, soit à peine plus d'une année de de take up.
Le marché de l'investissement principalement situé en IDF
A l'instar du marché utilisateurs, la région parisienne concentre la part la plus importante des investissements avec près d'un tiers du volume investi.
Le marché parisien est notamment porté par 2 méga deals,
• Dans le sud de Paris sur la ZAC10 du Tertre de Montereau, l'Allemand Deka a acheté le clé-en-main Zalando auprès du promoteur Gemfi (Gicram Groupe) pour plus de 160 millions d'euros.
• L'achat du site Signify (à Villeneuve St-Georges) par Goodman pour plus de 200 millions d'euros.
Après une longue période de compression des taux, 2022 s'affiche comme l'année de l'inversion des courbes. Le taux prime logistique, qui se traitait autour des 3,00% en 2021, s'établit à 3,60% fin 2022. Ce taux correspond à des transactions actées, et reflète donc des taux négociés au 1er semestre 2022, avec un décalage d'environ 6 mois. Au vu des opérations en cours de négociation, ce taux devrait remonter autour de 4,50% dès le 1er trimestre 2023.
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