107 000 m2 de bureaux transactés en 2023 à Rennes
En retrait par rapport à l'année 2022 (120 200 m²), Rennes termine l'année au-dessus de sa moyenne quinquennale. La capitale bretonne se classe ainsi en 7ème position du classement national.
De manière générale, le marché des bureaux1 à Rennes en 2023 se caractérise par 3 faits majeurs :
La baisse de 11% du volume placé sur le segment de l'immobilier tertiaire neuf.
L'absence de clé en main et de compte propre2
Des chiffres plutôt stables sur les bureaux de seconde main3 qui subissent peu de variations (entre 52 et 55 000 m² ces dernières années) et représentent donc une base solide pour le marché rennais.
Autre particularité du marché des bureaux à Rennes : la répartition du volume transacté entre le neuf et les locaux de seconde main est à l'équilibre.
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Focus secteurs : Rennes Est confirme sa position de leader sur marché des bureaux dans la métropole rennaise
Le marché tertiaire rennais comprend plusieurs pôles d'attractivité : le centre-ville4, Eurorennes (secteur de la gare), Rennes Sud, Rennes Nord, les secteurs Ouest et Est. Or, contrairement aux grandes métropoles régionales où le centre-ville concentre la demande placée5, les transactions se positionnent en périphérie pour 89% du volume placé.
Le marché des bureaux à l'Est de Rennes
En 2023, l'Est de Rennes reste toujours très plébiscité avec 30 500 m2 transactés, soit 28% de part de marché. Les bureaux de seconde main représentent 66% de la demande6 placée et c'est une première sur ce secteur, où le neuf, en général, prédomine.
Faute de solutions disponibles dans le neuf, nous constatons un report des utilisateurs dans les locaux de 2nde main.
Et c'est d'ailleurs sur un immeuble ancien7 que la plus grande transaction8 été réalisée sur le secteur, dans l'immeuble Le Rainbow sur une opération de 4 566 m² à Cesson-Sévigné.
Pour le segment de l'immobilier neuf, nous retiendrons que les plus grandes opérations ont été réalisées sur des immeubles disponibles immédiatement ou très proche de la livraison.
L'offre disponible dans le neuf continue de baisser, et peu de livraisons sont à prévoir sur les 24 prochains mois.
L'augmentation du stock des locaux de 2nde main peut palier à cela, sous réserve de travaux importants de réhabilitation.
Le marché des bureaux au Nord de Rennes
Le Nord de Rennes - c'est-à-dire les secteurs Atalante-Champeaux et Saint-Grégoire principalement - représente ¼ de la demande placée, pour plus de 25 000 m2 transactés.
L'équilibre est quasi parfait entre les bureaux de seconde main et les bureaux neufs. Les deux plus grandes opérations ont cependant été réalisées sur des bureaux de seconde main avec la location9 de l'immeuble Astoria et la vente d'un actif de 2400 m2 à La Mézière.
Côté neuf, on retient que les acquéreurs ont pu trouver leur bonheur, sur des immeubles neufs, disponibles immédiatement, tels que le Solaris, Cap 2022 sur Atalante-Champeaux.
Le marché des bureaux à l'Ouest de Rennes
2023 marque une année record avec plus de 20 000 m2 placés sur ce secteur qui englobe notamment le quartier de la Courrouze, boosté par l'acquisition de la CPAM de 9 000 m², soit la plus grande opération réalisée en 2023 sur Rennes Métropole
Les 5 plus grandes transactions se font sur de l'immobilier tertiaire neuf dont 3 transactions au sein du l'ensemble Bois Lilas situé à Saint-Jacques de la Lande.
Le marché des bureaux au Sud de Rennes
Si les performances sont en baisse de 18% sur ce secteur rennais, 3 très belles transactions de plus de 1 000 m2 ont été réalisées cette année : la vente de l'immeuble Émergence (quartier Alma), la location de Atom B (rue de Chateaugiron) ainsi que d'un actif situé rue du Bignon (au nord de Chantepie).
Concernant l'offre à venir, elle est déjà sous tension, et nous n'attendons qu'une seule livraison pour 2024 sur le parc de la Conterie à Chartres-de-Bretagne. Il faudra toutefois patienter jusqu'en 2026 pour que d'autres immeubles tertiaires neufs sortent de terre au sud de Rennes.
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Le marché des bureaux à Eurorennes
Le quartier d'affaires de la gare marque le pas en 2023, avec seulement 4 000 m2 placés soit une petite dizaine d'opérations seulement et une seule transaction de plus de 1 000 m2 réalisée sur un immeuble de 2nde main. Ce secteur prime réalise en effet une très mauvaise performance notamment sur le neuf avec un volume de transactions en baisse de 75%. C'est cependant sur Eurorennes que s'affiche le loyer prime10 en neuf, à 210 €/m², hors parking.
Une seule opération sera livrée en 2024 sur le quartier de la gare de Rennes avec le Solférino, un immeuble de bureaux neufs de 7 000 m2 qui accueillera en partie notamment le futur siège régional de Vinci Construction.
Le marché des bureaux dans le centre-ville de Rennes
Les bureaux situés dans le centre-ville de Rennes restent très plébiscités. Nous comptabilisons sur l'année 2023 50 opérations, principalement sur des petites surfaces11 : la plus grande transaction porte sur 700 m2 et la surface moyenne s'établie à 150 m2. L'offre disponible à 1 an augmente considérablement, que ce soit en neuf ou seconde mains avec 13 200 m2, soit bien au-dessus de la moyenne quinquennale.
Focus investissement
Le marché rennais accuse un fort repli des volumes investis en bureau en 2023 à 34 M€, plus marqué que celui de la moyenne des marchés régionaux et bien en deçà de sa moyenne sur 10 ans (85 M€).
Rennes était, ces dernières années, principalement animé par les transactions dans le neuf ou les VEFA12 ; ces ventes ont représenté 84% des transactions en 2022 alors qu'elles ont été absentes en 2023.
Pourtant, dans ce contexte, on comptabilise 11 ventes investisseurs en 2023, contre 9 en 2022, avec des tailles d'opérations en phase avec les prises de risques limitées du moment.
Les quelques transactions significatives sont très révélatrices de la période : ainsi, à l'exception de la plus importante réalisée sur le Parc Edonia à Saint-Grégoire (4 530 m²), ces transactions portent pour la plupart sur des immeubles neufs, livrés, avec un revenu immédiat, au travers de baux fermes, sur des petits volumes, à l'image de lots de copropriété13 dans l'immeuble Solaris sur Atalante-Champeaux ou encore la transaction Ynov sur le quartier du Colombier.
Signal positif début 2024, la signature à venir d'une VEFA en blanc à Cesson-Sévigné qui démontre, malgré le contexte, l'intérêt préservé des investisseurs pour le marché rennais.
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