Vous avez trouvé un bureau ou un local qui correspond à votre projet professionnel pour démarrer ou développer vos activités ? Avant de conclure le bail, certains points doivent être vérifiés : moins codifié et plus souple que le bail commercial1 ou le bail à usage d'habitation, le bail professionnel2 laisse en effet aux parties plus de liberté pour fixer les règles de fonctionnement, ce qui nécessite d'être particulièrement vigilant sur certaines clauses.
Bail professionnel : quelle définition ?
L'usage du local déterminera le type de contrat que vous allez signer. Les baux professionnels portent spécifiquement sur des locaux dans lesquels le locataire exerce une activité non commerciale, non artisanale, non industrielle, non agricole. Ils s'adressent donc principalement aux activités libérales et aux professions dont les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC) tels que les experts-comptables, les médecins (ou professions libérales paramédicales), les architectes et autres consultants (…).
Attention, certaines activités impliquant des actes de commerce3 (agent immobilier par exemple) devront signer un bail commercial.
Quelle forme pour le bail professionnel ?
Contrairement au bail commercial, le bail professionnel n'est soumis à aucune forme particulière. Il doit cependant obligatoirement être écrit. Il peut être rédigé par les parties elles-mêmes. Mais s'il concerne un engagement de location4 de plus de 12 ans, il sera obligatoirement établi par un notaire5.
Quelle durée ?
L'article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 régit quelques aspects du bail professionnel et notamment sa durée qui doit être au moins égale à 6 ans.
Le locataire peut cependant décider de quitter le local à tout moment. Il n'est pas tenu de rester pendant une période minimale de 3 ans comme pour un bail commercial. Dans ce cas, il devra notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de 6 mois.
A noter que le bailleur ne pourra mettre fin au contrat de location6 qu'à la date de son expiration.
Comment se passe le renouvellement d'un bail professionnel ?
Un bail professionnel est reconduit tacitement et sans formalité particulière pour une durée identique à celle du bail précédemment signé. Le locataire comme le bailleur peuvent cependant décider de ne pas renouveler le contrat de location, auquel cas ils feront connaître leurs intentions par LRAR 6 mois avant la date de fin du bail professionnel.
Le montant du loyer
Le loyer7 n'est soumis à aucune réglementation. Il est librement négocié entre le locataire et le bailleur. De même pour les conditions de paiement : le loyer pourra être dû chaque mois ou chaque trimestre.
Une fois le montant du loyer et les conditions de paiement déterminés, ces éléments devront figurer dans le contrat de bail professionnel.
Le loyer est généralement révisé chaque année selon une clause d'indexation spécifiquement prévue au contrat. Celle-ci devra donc indiquer l'indice de référence choisi comme par exemple l'indice du coût de la construction.
Quelle répartition pour les charges ?
Là encore, pas de réglementation. Le bail détermine donc librement les charges8 ou les éventuelles réparations qui incombent au preneur. Pour parer à tout litige, il reste cependant prudent de préciser la répartition des charges (entretien, vétusté, impôts...).
Quel montant pour le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie9 n'est pas une obligation légale. Son montant est donc librement fixé par les parties. Il représente généralement 2 mois de loyer. A la différence du bail commercial, le dépôt de garantie dans le cadre d'un bail professionnel ne produit pas d'intérêts au profit du locataire si son montant excède deux termes de loyer.
L'état des lieux
Comme pour la location d'un bien immobilier à usage d'habitation, un état des lieux sera établi lors de la prise de possession du local et lors de sa restitution. Il sera joint au contrat de location. Il pourra être rédigé à l'amiable entre le bailleur et le preneur ou par un huissier de justice10.
Co-location, Cession, sous-location
Le bail professionnel peut permettre à plusieurs professionnels de partager un même local, ainsi que le loyer et les charges. C'est souvent le cas pour les cabinets médicaux par exemple où plusieurs médecins partagent le même local. Dans ce cas, le bailleur doit insérer dans le bail une clause de solidarité au cas où l'un des colocataires ne pourrait plus payer sa part du loyer par exemple.
Concernant la cession11 ou la sous-location, le locataire peut sous-louer ou céder librement son bail professionnel. Mais cela peut cependant être interdit par une clause du bail.
En cas de cession, celle-ci doit être signifiée au bailleur.
En cas de sous-location, le locataire principal reste tenu envers le bailleur de l'exécution des obligations issues du bail, comme s'il occupait lui-même les locaux.
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