La location1 d'un bureau ou d'un espace commercial implique la signature d'un contrat de bail qui fixe les droits et devoirs du bailleur et du preneur. Selon l'activité de l'entreprise et le type de bien loué, les parties pourront signer un bail commercial2, un bail professionnel3 ou un bail mixte4, chacun de ces contrats ayant des caractéristiques précises.
Le point sur les essentiels à connaître concernant les différentes typologies de baux.
Le bail commercial
Le statut du bail commercial relève des articles L.145-1 et s'applique dans le cas de la location de locaux dédiés à l'exploitation de fonds de commerce5 ou artisanaux. Même s'il est signé pour une durée minimum de 9 ans, ce type de contrat offre la possibilité au locataire de quitter le local commercial à la fin de chaque période de 3 ans. C'est la raison pour laquelle on parle communément de bail 3/6/9. Pour signifier son congé, le locataire fera part de sa décision au propriétaire en respectant un préavis de 6 mois.
Le bail commercial présente 2 avantages majeurs particulièrement protecteurs du locataire. Tout d'abord la règle du plafonnement du loyer6 : la révision du loyer ne peut pas excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction ou de l'indice trimestriel des loyers commerciaux. A noter que le montant initial du loyer n'est pas réglementé et est fixé librement par les parties.
Deuxième avantage du bail commercial, le droit au renouvellement7 du bail également appelé propriété commerciale : si le locataire souhaite renouveler le bail, il fera part de sa décision au propriétaire bailleur par exploit d'huissier, dans les 6 mois qui précèdent la date d'expiration du bail. Si le propriétaire refuse cette demande8 de renouvellement sans raison valable (travaux importants par exemple), il devra s'acquitter d'une indemnité d'éviction9 pour compenser le préjudice subi par le locataire.
Dans le cas où le locataire ne souhaite pas s'engager sur une durée minimum de 3 ans, il est possible de signer un bail dérogatoire également appelé bail précaire. Il court généralement sur 23 mois. S'il dépasse cette durée, il sera alors automatiquement reconsidéré comme un bail classique 3/6/9.
TOUTES LES OFFRES DE COMMERCES
Le bail professionnel
Cette typologie de contrat de location10 s'applique à des locaux dans lesquels l'occupant exerce une activité non commerciale, non artisanale, non industrielle ou non agricole. Le bail professionnel reste donc particulièrement adapté aux activités libérales et aux professions dont les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC) tels que les experts-comptables, les médecins, les architectes et autres consultants (…).
Même s'il n'est soumis à aucune forme particulière, il est obligatoirement écrit : il peut être rédigé par les parties elles-mêmes ou par un notaire11. Le bail professionnel se différencie du bail commercial par sa durée minimum de 6 ans et sa tacite reconduction pour une durée identique à celle du bail précédent. Le locataire peut cependant quitter les lieux à tout moment en cours de bail. Dans ce cas, il préviendra le bailleur dans un délai de 6 mois par lettre recommandée avec AR ou par acte d'huissier.
Le montant du loyer n'est soumis à aucune réglementation. Il est donc librement négocié entre le locataire et le bailleur. En cours de bail, le loyer pourra être révisé selon une clause d'indexation spécifiquement prévue au contrat qui précisera l'indice de référence.
Dernier point à retenir concernant le bail professionnel : cette forme de contrat autorise la colocation (sauf mention contraire précisée dans le contrat) et est donc particulièrement appréciée par les cabinets médicaux ou cabinets d'avocats.
Par ailleurs, la sous-location est également possible, le preneur devra cependant en informer le bailleur. Dans ce cas, il n'y a pas transfert des obligations au sous-locataire : celles-ci relèvent toujours de la responsabilité du locataire initial.
Découvrez les offres de bureaux à loueR
Le bail mixte
Particulièrement plébiscité par les professions libérales, le bail mixte s'applique lorsque qu'un local est utilisé à la fois à usage d'habitation et pour exercer une activité professionnelle.
Concernant le montant du loyer, il est librement fixé par les parties et pourra être révisé annuellement en fonction de l'indice de référence des loyers. La date de révision devra être précisée dans le contrat.
Un bail mixte est conclu pour une période de 3 ans minimum lorsque le bailleur est une personne physique ou de 6 ans si le propriétaire est une personne morale.
L'occupant pourra décider de mettre un terme au contrat de location quand il le souhaite, à la condition de respecter un préavis de 3 mois. De son côté, le bailleur a lui aussi la possibilité de mettre un terme au contrat mais selon des conditions beaucoup plus strictes à savoir à l'expiration du terme ou bien s'il justifie d'un motif légitime et sérieux : en cas de manquement du locataire à ses obligations, de reprise du local pour l'habiter ou encore s'il souhaite vendre le bien.
Dans tous les cas, le bailleur respectera un préavis de 6 mois.
A noter que, la sous-location et la cession12 sont strictement interdites dans le cadre d'un bail mixte, sauf en cas d'obtention de l'accord du bailleur.
Vous souhaitez être accompagné dans le cadre de votre recherche de locaux professionnels13 ? Contactez notre équipe d'experts.
Autres articles susceptibles de vous intéresser :
- Coworking, bail classique : qui paie quoi ?
- Quelles clauses vérifier avant de signer un bail professionnel ?
- Pourquoi confier sa recherche de locaux à un professionnel ?
Définitions liées
(1)Sous la dénomination générale, le « louage » peut à la fois concerner des biens mobiliers et immobiliers ainsi que des services (Code Civil, titre VIII, art. 1708 et suivants).Un contrat de location est une convention par laquelle une personne...
[Lire la suite]Un bail commercial est «un contrat de location de locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal?». Pour qu’il soit conclu, il est nécessaire que le local soit affecté à l’exercice d’une activité commerciale ou...
[Lire la suite]Le bail professionnel est un contrat de location d’un bien immobilier affecté à un usage exclusivement professionnel. Il concerne les professions libérales (règlementées ou non) dont les revenus sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Non...
[Lire la suite]Le bail mixte est un contrat de location concernant un local utilisé à la fois comme habitation principale et pour l’exercice de l’activité professionnelle du locataire. Ce cas de figure concerne particulièrement les professions libérales. Il est...
[Lire la suite]Le fonds de commerce n’est pas défini de manière claire par la loi. Toutefois, le Code du Commerce apporte certains éclaircissements dans ses articles L.141-5 et L.142-2. Ces textes précisent les informations permettant de constituer le fonds de...
[Lire la suite]Le loyer est le sous-jacent financier de l’ensemble du marché immobilier, aussi bien tertiaire que professionnel. Le loyer représente le prix payé par le locataire en échange du droit d’utiliser le local ou le bâtiment concerné. Ce prix doit être...
[Lire la suite]D’ordre public, le droit au renouvellement du bail commercial est particulièrement encadré par la loi, obligeant ainsi le bailleur et le locataire à s’y tenir. Le principe du droit au renouvellement du bail commercial consiste à conférer au locataire...
[Lire la suite]Dans le secteur immobilier, la demande est la recherche d'un bien formulée par un particulier ou un professionnel. Elle est le pendant de l'offre qui est la proposition de logement, de terrain ou de local professionnel effectuée par un propriétaire...
[Lire la suite]L’indemnité d’éviction est liée au non-renouvellement d’un bail commercial par le propriétaire. En effet, l’article L145-14 du code de commerce prévoit que, si le bail commercial n’est pas renouvelé à la demande du bailleur, le locataire a le droit...
[Lire la suite]Le contrat de location, appelé aussi bail, est un document qui officialise les engagements liant un bailleur et un preneur (le locataire). Le premier s’y engage à mettre un bien à disposition du second. Le locataire, de son côté, s’engage à payer un...
[Lire la suite]Le notaire est un officier public qui authentifie des documents à la place de l’État. Il a aussi pour mission de les conserver. Son action ne se limite pas à l’authentification puisqu’il est aussi amené à conseiller les entreprises ou les...
[Lire la suite]La cession désigne l’action de vendre un bien ou une propriété à un acquéreur clairement identifié. Pour qu’une cession soit considérée comme valable, il faut qu’elle respecte un certain nombre de critères comme celui de la pleine capacité des deux...
[Lire la suite]Les locaux professionnels sont des biens régis par le régime juridique des baux professionels ou mixtes (résidence principale et activité libérale réunies). Ils sont destinés à une fonction strictement professionnelle c'est-à-dire non-commerciale, du...
[Lire la suite]
